Постановка на кадастровый учет и оформление права собственности садового дома

Дома, расположенные на территории садового некоммерческого товарищества (СНТ), являются одним из видов объектов, которые обязаны пройти процедуру регистрации. В этой статье мы подробно рассмотрим, что такое дом в СНТ, какие документы требуются для его регистрации, а также все тонкости и этапы оформления этого типа недвижимости.

Как зарегистрировать дом в СНТ

Основным условием для оформления дома в СНТ — это наличие у владельца прав на земельный участок, на котором расположен данный дом.

В настоящее время в России действуют довольно гибкие нормы, касающиеся регистрации дачных домов, установленные Градостроительным кодексом и Федеральным законом о государственной регистрации недвижимости. Эти нормы указывают на то, что для регистрации права собственности на дом в СНТ не требуется специальный правоустанавливающий документ на землю, если у вас есть документ на само строение и старые документы на землю от предыдущего владельца. И наоборот, если у вас есть документ на землю, то на дом такой документ не требуется. Ниже рассмотрим процесс оформления дома в СНТ на примерах нескольких стандартных ситуаций с документацией на садовые дома и участки.

Как получить в собственность дом, построенный в СНТ

Рассмотрим ситуацию, когда дом был построен на садовом участке своими силами — это может быть как жилой дом (при условии, что зонирование позволяет строительство индивидуальных жилых строений), так и садовый дом, который может быть квалифицирован как жилое строение.

Согласно Градостроительному кодексу, для строительства дома на участках, предназначенных для дачного или садоводческого использования, разрешение на строительство не требуется (ч. 17 ст. 51). Таким образом, для таких объектов нет необходимости и в документе о вводе в эксплуатацию; ими можно пользоваться сразу после завершения строительных работ (ч. 3 ст. 55.24).

Разумно, что и процесс регистрации права собственности на вновь построенный дом на садовом участке можно осуществить без предоставления подобных разрешений. Для этого достаточно наличия документов на земельный участок (документы о получении его в собственность или аренду) и технического плана строения, подготовленного квалифицированным кадастровым инженером (п. 22 ст. 23 Закона о госрегистрации недвижимости).

Если речь идет о старом советском товариществе, может оказаться, что у гражданина нет документов, подтверждающих получение участка — земля раньше передавалась в виде единого большого участка для всего СНТ. Однако эта ситуация не является препятствием, так как член такого товарищества имеет право получить землю бесплатно и без торгов. Для этого необходимо обратиться в местный орган власти, ответственное за управление данным участком (чаще всего это администрация поселения), с заявлением, к которому нужно приложить:

• схему интересующего участка на кадастровом плане территории;
• документ от СНТ, подтверждающий распределение и принадлежность участков.

Более подробно с данным вопросом можно ознакомиться в пунктах 2.7 и 2.8 статьи 3 Федерального закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Можно ли зарегистрировать жилой дом на земельном участке в СНТ?

Постановка жилого дома на государственный кадастровый учет возможна.

Для того чтобы зарегистрировать жилой дом в СНТ, необходимо:

• быть собственником земельного участка, на котором расположен дом;
• иметь разрешенное использование участка — для садоводства;
• земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет.

Причины для регистрации дачного дома на участке СНТ

Постановка недвижимости на кадастровый учет позволяет владельцу зарегистрировать свои права собственности.

Дополнительно, есть несколько причин, по которым стоит это сделать:

• Возможность распоряжаться объектом: продавать, дарить, оставлять в наследство, а также получать кредиты под залог недвижимости.
• Легализация постройки, что защищает её от статуса самовольной постройки, так как это может привести к штрафам и обязательному сносу.
• Возможность подключить инженерные сети к дому — такие как газ, вода, канализация и электричество.
• Возможность зарегистрироваться по месту жительства.
• Присвоение дому официального адреса.

Правовое регулирование

Упорядочение регистрации и правила постановки на кадастровый учет садовых домов утверждены в следующих законодательных актах:

• Федеральный закон № 93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (редакция от 02.08.2019);
• Федеральный закон № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (редакция от 25.05.2020);
• Федеральный закон № 136 «Земельный кодекс Российской Федерации» (редакция от 18.03.2020);
• Федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости» (редакция от 18.03.2020);
• Федеральный закон № 190 «Градостроительный кодекс Российской Федерации» (24.04.2020);
• Федеральный закон № 221 «О кадастровой деятельности» (02.08.2019);
• Постановление Правительства Российской Федерации № 1653 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47» (от 24.12.2018);
• Федеральный закон № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (от 30.12.2009).

В указанных законодательных актах содержится информация об алгоритме постановки на кадастровый учет объектов недвижимости, а также требования к документам и правила проведения процедуры.

Зарегистрировать недвижимость на дачном участке в соответствии с законодательными нормами можно с помощью компании “Геомер Групп”.

Закажите бесплатную консультацию.

Какие дачные дома подлежат обязательной регистрации?

Каждый владелец садового дома сам принимает решение о необходимости регистрации имущества и прав на него. Важно понимать, что без юридического оформления недвижимого имущества невозможно полноценно им распоряжаться.

Кирпичный дачный дом

Общие объекты, которые имеют фундамент, подлежат обязательной постановке на кадастровый учет. К такой категории относится и дачный кирпичный дом. Если не провести регистрацию такой постройки, она может быть признана самовольной и собственника могут обязать произвести её снос за его счет. До 2026 года действует закон о дачной амнистии, который позволяет оформлять недвижимость на садовых участках в упрощенном порядке. В соответствии с этим законом теплицы, колодцы и временные хозпостройки не требуют постановки на кадастровый учет.

Летний дом на блоках

Такой тип недвижимого имущества может быть квалифицирован как объект капитального строительства (ОКС) или временное строение. Если садовый домик будет отнесен к категории временного, то необходимость в его регистрации и поставке на кадастровый учет отпадает. Главный критерий для отнесения постройки к временным или капитальным — прочная связь с землей. Если строение можно переместить без повреждений, его можно считать временным.

Садовый дом на сваях

Регистрация дачного домика на сваях вызывает множество споров относительно необходимости этого процесса. Согласно законам, на кадастровый учет можно поставить только ОКС, который обладает следующими признаками:

• Бетонный фундамент;
• Невозможность изменения его местоположения без разрушения конструкции.

Садовый дом, построенный на сваях, как правило, имеет небольшой размер и вес, его строительство осуществляется с использованием легких материалов. Следовательно, данный объект больше относится к категории капитальных. На практике, такую недвижимость чаще всего признают ОКС, а значит, процесс оформления права собственности на такой дачный дом также будет обязательным.

Оформление дачных домов

Этот порядок оформления касается всей территории Российской Федерации.

ВАЖНО: в настоящее время действует закон о дачной амнистии, который разрешает зарегистрировать жилой или садовый дом в упрощенном порядке. Это значит, что для оформления права собственности в МФЦ необходимо предоставить только технический план на дом и уплатить государственную пошлину. Однако сам порядок получения Уведомлений о начале и окончании строительства остается обязательным в соответствии с градостроительным кодексом (изменений в этот закон не вносили).

Иными словами, можно строить без Уведомлений, и при этом право собственности будет зарегистрировано, но с точки зрения градостроительного кодекса, постройка останется оформленной не до конца.

Процесс оформления и регистрации дома

Этот порядок применим для всей территории Российской Федерации.

Условия, при которых возможно строительство жилого или садового дома:

1. Земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет (и иметь кадастровый номер).
2. На земельном участке было проведено межевание, и установлены его границы и площадь (это можно проверить на публичной кадастровой карте Росреестра).
3. Земельный участок находится в собственности или аренде, а указанные права зарегистрированы в Росреестре.
4. Земельный участок соответствует ограничению по размеру участков, установленным в данной местности (это правило устанавливается Правилами Землепользования и Застройки). Это обязательное условие, хотя в настоящее время Росреестр не проверяет его соблюдение.
5. На часть земельного участка, на которой планируется сооружение, не наложено обременение (например, охранные зоны ЛЭП, газопровода, водопровода и другие ограничения).
6. На территориях, где расположен участок, должны быть установлены градостроительные регламенты (приняты Правила Землепользования и Застройки). Данное условие также обязательно, хотя в данный момент Росреестр не проводит проверку его выполнения.

Оформление садового и жилого дома по дачной амнистии:

1. Необходимо подготовить технический план на дом.
2. Для подготовки технического плана потребуется предоставить проект или технический паспорт на здание.
3. Подать технический план в МФЦ.
4. Дом должен быть построен до состояния под чистовую отделку, что подразумевает завершение следующих видов работ:

• Установка наружных стен, внутренних перегородок;
• Установка перекрытий всех этажей;
• Установка кровли;
• Установка окон и входных дверей;
• Установка лестницы (допускается временная стационарная лестница);
• Установка внутренних коммуникаций, предусмотренных проектом;
• Установка печи (если она предусмотрена проектом).

Обратите внимание, что жилой дом (в котором можно зарегистрироваться) можно оформить как на участке ИЖС, так и в СНТ (садоводстве), ДНП (дачном партнерстве) и других.

Согласно существующему градостроительному кодексу, следующий порядок оформления документации на жилые и садовые дома является обязательным:

1. Перед началом строительства нужно подать Уведомление застройщика о планируемом строительстве в местную администрацию (ст. 51.1 п. 1 Градостроительного Кодекса РФ).
2. Если решение будет положительным, администрация выдаст уведомление о соответствии параметров проектируемого жилого или садового дома градостроительной документации (ст. 51.1 п. 8 пп.3 Градостроительного Кодекса РФ). Получив это решение, можно начинать строительство.
3. Далее можно приступать к строительству жилого или садового дома. Дом должен быть построен до состояния под чистовую отделку, включая завершение работ, перечисленных ранее.

• Установка наружных стен, внутренних перегородок;
• Установка перекрытий всех этажей;
• Установка кровли;
• Установка окон и входных дверей;
• Установка лестницы (допускается временная стационарная лестница);
• Установка внутренних коммуникаций, предусмотренных проектом;
• Установка печи (если предусмотрена проектом).

1. После завершения строительства необходимо подготовить технический план жилого или садового дома (ст. 55 п. 16 пп. 2 Градостроительного Кодекса РФ).
2. В течение одного месяца с даты завершения строительства необходимо подать Уведомление об окончании строительства в местную администрацию (ст. 55 п. 16 Градостроительного Кодекса РФ).
3. После проверки соответствия построенного объекта градостроительной документации, администрация отправляет в Росреестр заявление о государственной кадастровой регистрации и государственной регистрации прав на возведенный дом (ст. 15 п.1 пп.1.1 Федерального закона № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»). Росреестр осуществляет постановку на кадастровый учет и регистрацию прав собственности на построенный жилой или садовый дом без участия владельца. Эти данные вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), о чем можно запросить соответствующую выписку.

Вы можете получить бесплатную консультацию кадастрового инженера. Мы сообщим вам стоимость и сроки.

Заключение договора возможно как онлайн, так и в офисе или во время выезда геодезиста на земельный участок.

После этого проводятся полевые работы на объекте.

Затем производится камеральная обработка и подготовка документации.

На завершающем этапе производится согласование с Заказчиком.

При выполнении работ по принципу «под ключ» мы подаем документы в Росреестр в электронном формате.

Вопрос-ответ

Межевание, с одной стороны, является добровольной процедурой. Отсутствие информации в ЕГРН о границах земельных участков не считается нарушением законодательства владельцем. Земельное законодательство не требует от правообладателей обязательного уточнения границ своих земельных участков. Однако, с другой стороны, межевание вашего участка позволяет четко определить его официальные границы, упрощает поиск покупателя при планировании сделки и позволяет законно производить постройки и регистрировать дом.

Что касается вопросов о регионах, в которых проводятся землеустроительные работы, стоит отметить, что правила межевания земельных участков действуют на всей территории Российской Федерации. Тем не менее, специфика проведения землеустроительных работ может различаться в зависимости от региона, поэтому всегда следует уточнять подробности в местных органах власти или у квалифицированных специалистов.

Что такое межевание земельного участка и является ли его проведение обязательным?

Как уже было упомянуто, межевание является процедурой, участниками которой могут быть владельцы земельных участков. Несмотря на то, что такая процедура не является обязательной, она, однако, позволяет точно определить границы своего участка, что в свою очередь снижает риск различных споров с соседями по границам. Без межевания может возникнуть множество проблем при дальнейших юридических действиях и оформлении собственности.

Что такое градостроительный план земельного участка и где его можно получить?

Градостроительный план представляет собой документ, содержащий информацию о разрешенном использовании земельного участка, а также о градостроительных ограничениях, накладываемых на него. Получить градостроительный план можно в муниципальных органах власти, ответственных за планирование и развитие территории.