Земли подлежат условиям налоговых вычетов. Рекомендуется как можно скорее начать строительство, иначе через 10 лет налог на землю может увеличиться в два раза.
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС
Земли, имеющие сельскохозяйственное назначение, накладывают ряд ограничений на собственников. Их использование определяется градостроительной политикой и включает в себя:
- огородничество и садоводство;
- организацию фермерского (крестьянского) хозяйства;
- строительство дач и коттеджей;
- ведение личного подсобного хозяйства.
При этом следует помнить, что использование сельскохозяйственных земель должно быть целевым.
Если собственник намерен расширить свои возможности для строительства или сдачи в аренду, он может изменить назначение земельного участка на ИЖС.
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — это правовой режим, позволяющий возводить жилые дома на земельных участках с возможностью получения прописки, подведения коммуникаций и обеспечения необходимой инфраструктуры.
В доме, построенном на таком участке, можно зарегистрироваться для постоянного проживания. Прописка открывает доступ к социальным льготам и возможности для устройства детей в школы и детские сады.
Муниципальные власти обеспечивают необходимую инфраструктуру, включая доступ к газопроводу и водопроводу, а также централизованное обслуживание дорог и вывоз мусора.
Оптимальным вариантом для будущих собственников является приобретение надела с уже установленным статусом. Но если такая возможность отсутствует, сменить категорию земельного участка на ИЖС можно после его получения. Главное условие — участок должен примыкать к территории поселения. В случае, если надел статусом дачного, возможно оформление строения как ИЖС, при условии что оно соответствует требованиям законодательства по площади, этажности и другим параметрам.
Следует учитывать, что участок в категории ИЖС не предназначен для строительства многоквартирных домов.
Тем не менее, его можно использовать как площадку для коммерческого строительства малоэтажных домов или коттеджей для индивидуального проживания.
Для присвоения надела статуса, относящегося к населенному пункту, необходимо согласие органов местного самоуправления. Это разрешение возможно, если земля, подлежащая смене категории, прилегает к поселку или городу. В противном случае местные власти могут отказать в переводе участка в другую категорию, так как это усложняет последующее обслуживание территории.
Законодательство допускает инициативу со стороны местных властей, их готовность к сотрудничеству варьируется в зависимости от конкретного поселения, его расположения и рыночной стоимости земель. По статистике, более просто переводить земельные участки в нужную категорию в таких городах, как Тверь, чем в Московской области.
Порядок перевода
О смене категории земельного участка могут заявить только граждане Российской Федерации. Лица, имеющие временную регистрацию, не вправе ходатайствовать о переводе в ИЖС, даже при отсутствии других ограничений. Процедуры, требуемые для смены категории земли, можно провести самостоятельно. Процесс регламентируется законом и включает несколько этапов.
Первый шаг — подача ходатайства в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Наиболее удобный способ — обратиться в Многофункциональный центр.
В ходатайстве указываются кадастровый номер участка, категория, в которую планируется перевод, права на участок и обоснование перевода. К заявлению прилагается пакет документов, который включает:
- кадастровый паспорт надела или выписка из государственного кадастра;
- копия паспорта заявителя;
- при долевой собственности — нотариально заверенное согласие всех совладельцев;
- согласие на изменение категории земли от правообладателя;
- документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, аренды или дарения, свидетельство о наследстве, выписка из ЕГРН).
Если участок имеет нескольких владельцев, каждый из них должен подать собственное ходатайство и лично посетить муниципальные органы.
Если присутствие владельца невозможно, он может оформить нотариально заверенную доверенность на представителя.
Поданное ходатайство может быть отклонено, если документы не соответствуют требованиям, или если запрашивающее лицо не имеет на это права. В других случаях заявление будет принято к рассмотрению. В результате собственник получит акт о переводе угодья в ИЖС или отказе от такого перевода. Решение принимается в течение двух месяцев с момента подачи ходатайства, после чего владелец получит уведомление об этом в течение 14 дней после выпуска акта.
Причина для отказа в смене категории может заключаться в удаленности надела от границ населенных пунктов, либо в том, что муниципалитет отказывается обслуживать дополнительную территорию.
Законодательная база
В соответствии с Федеральным Законом №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, должны находиться в пределах городов или поселков. Таким образом, данное требование является одним из основополагающих и значительных. Смена статуса возможна, но при этом необходимы законные основания, так как процедура не осуществляется по желанию собственника.
Перевод допускается в следующих ситуациях:
- Собственник получил положительное экологическое заключение по участку и проекту строительства.
- Отсутствуют ограничения по переводу данной территории. Такие ограничения установлены действующим законодательством РФ, и далее мы подробно рассмотрим причины отказа в смене категории.
- Статус земли изменяется в соответствии с утвержденной документацией по территориальному землеустроению и планированию.
Важно отметить, что в некоторых случаях при переводе государство может понести убытки по кадастровой стоимости. Заявитель, осуществляющий перевод земли в другую категорию, обязан компенсировать эти расходы. Данное условие иногда отпугивает собственников, однако, при условии своевременного обращения в ответственные органы и корректного обозначения условий и проектов, можно значительно увеличить шансы избежать потерь с обеих сторон.
К примеру, вы решили на земельном участке сельскохозяйственного назначения построить двухэтажный коттедж с полным набором удобств. Для этого необходимо провести процедуру перевода в другую категорию. В противном случае возведенное здание может быть признано незаконным и подлежит сносу в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ.
Пошаговая инструкция по переводу земли ЛПХ в ИЖС
У ИЖС есть ряд преимуществ. На данной территории возможно возведение собственного дома, причем этажность не должна превышать трех этажей.
Строение предназначается для проживания одной семьи, а земельные участки имеют неоспоримые достоинства:
- возможность получить прописку в построенном доме;
- подключение зданий к электросетям производится без какой-либо платы;
- земли принимают участие в программе благоустройства, включая озеленение территории, асфальтирование дорог, газификацию.
Теперь более детально рассмотрим инструкцию по переводу земельных участков ЛПХ в ИЖС. Начнем с актуализации финансовых аспектов и документации, так как важно быть в курсе требований и возможных налоговых обязательств.
В КАКИХ СЛУЧАЯХ ВОЗМОЖНО ПРОИЗВЕСТИ СМЕНУ КАТЕГОРИИ ЗЕМЛИ?
Процедура перевода категорий земель была доступна с 2004 года согласно Федеральному закону №172. После его принятия государственной думой появилась возможность менять назначение земли из сельскохозяйственного в ИЖС.
Согласно статье 7 ФЗ №172, перевод сельскохозяйственных участков в иную категорию возможен при следующих условиях:
- Земли могут быть сняты с консервации;
- Создаваются новые охраняемые природные территории;
- Участки считаются непригодными для выращивания сельскохозяйственных или садовых культур и передаются в лесной или водный фонд;
- Использование земель для прокладки новых коммуникаций, строительства промышленных объектов и развития инфраструктуры оказывается экономически выгоднее, чем сельскохозяйственное использование;
- При установлении границ нового населенного пункта или изменении размеров существующего территориального объекта;
- Для целей государства, связанных с внутренней и внешней политикой.
ПЕРЕВОД ЗЕМЛИ В КАТЕГОРИЮ ИЖС
Земли категории ИЖС обладают множеством преимуществ:
- Регистрация по присвоенному адресу осуществляется без необходимости дополнительных обращений и представления дополнительных документов;
- Доступ к централизованным городским коммуникациям, включая водопровод и электроэнергию;
- Участие местных и региональных властей в развитии и поддержании чистоты территории, прилегающей к земле.
Таким образом, процедура изменения земельного статуса из сельскохозяйственного назначения в индивидуальное жилищное строительство остается весьма актуальной.
- ИЖС следует рассматривать не как категорию земли, а как вид использования. Поэтому перед тем, как начинать процесс, потребуется сначала изменить категорию из сельхозназначения в участок населенного пункта.
- Территория городов и поселков может изменяться исключительно при их создании или расширении.
- Все изменения осуществляются на основании генерального плана.
Шаг 1. Подготовка документов
Документы собираются и подготавливаются собственником как самостоятельно, так и по официальной доверенности. Компетентные учреждения, включая специализированные организации с кадастровыми инженерами, также могут заняться этой подготовкой.
Перед покупкой участка необходимо уточнить его границы и наименование, с разъяснением разрешенных видов деятельности. Эту информацию можно получить на официальном сайте администрации или при личном обращении в местные органы власти.
Согласно закону, процесс перевода начинается с подачи ходатайства. К этому ходатайству прикладывается ряд документов:
- Совершенные данные кадастрового учета;
- Ксерокопия паспорта, если земельный участок оформлен на физическое лицо, и копии из ЕГРН для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей;
- Документы, подтверждающие право собственности;
- Экологическая экспертиза, если земля обладает особыми характеристиками;
- Согласие на изменение категории;
- Расчеты возможных экономических потерь (допускается не больше 30% от затрат).
Шаг 2. Подача заявления и стоимость
Ходатайство о переводе подается в местные органы власти, вне зависимости от их наименования (это может быть как администрация, так и самоуправление).
Законодательство определяет основные сведения, которые обязательно должны быть указаны в заявлении:
- Кадастровый номер, который указан в учтенных документах в кадастровой палате и обозначен на свидетельстве о праве собственности;
- Категории, в которые планируется перевод;
- Обоснование необходимости перехода и преимущества нового статуса;
- Документы, подтверждающие право собственности.
Закон не допускает возможность перевода земли по произвольному желанию собственника, поэтому в обоснованиях для перевода необходимо ссылаться на генплан населенного пункта, который предусматривает возможность перевода земель в территорию города или поселка.
Стоимость услуги зависит от нескольких факторов:
- Площадь участка, общая площадь. Чем больше площадь, тем выше затраты на перевод.
- Расходы на подготовку всех необходимых документов.
- Цена проектных работ.
- Оплата экологической экспертизы.
Кроме того, потребуется внести дополнительные расходы, которые будут компенсировать разницу в кадастровой оценочной стоимости. Цена на участки с сельскохозяйственным назначением существенно ниже, чем на земли под индивидуальное жилищное строительство. Поэтому при смене категории собственнику необходимо закрыть разницу в кадастровой стоимости. Эта часть процедуры может оказаться достаточно затратной. Финансовые средства покрываются собственником и составляют 30% от цены по договору купли-продажи. Если площадь участка значительная, то сумма будет внушительной.
Куда обращаться
В исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение ходатайства (статья 2 ФЗ №172).
Ходатайство о переводе земельных участков (ЗУ) из состава земли одной категории в другую должно содержать:
1. кадастровый номер ЗУ, его площадь;
2. описание местоположения участка, границы и категория земли, в состав которой входит ЗУ;
3. категория, в которую участок предполагается переводить;
4. обоснование, возможно даже заверенное нотариусом, с четким объяснением необходимости смены категории земли.
Дополнительный список документов, отсутствие которых может послужить основанием для отказа в переводе:
1. Письменное согласие правообладателя;
2. Обоснование из местного органа самоуправления, доказывающее, что иных вариантов для преобразования, кроме как этот, не существует;
3. Оценочная стоимость по кадастру;
4. Полные характеристики земли;
5. Экологическая экспертиза, заверенная печатью и подписью эксперта;
6. Документ, подтверждающий вид права на выбранный участок (такой документ выдается только регистрационным органом);
7. Копия удостоверения личности (если заявка подается физическим лицом) или выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРП (для юридического лица или ИП).
Акт о переводе/отказе в переводе рассматривается в течение 2 (исполнительным органом субъекта), 3 (Правительством РФ) месяцев.
Заявителю направляется уведомление в течение 14 дней с момента принятия Акта.
Отказ может быть обжалован в судебном порядке.
Возможные причины отказа в переводе
1. Отсутствие документов, которые подтверждают полномочия и права: если обращение подает лицо, которое не является собственником заявленного участка или отсутствует нотариально заверенная доверенность от собственника, то в изменении категории будет отказано.
2. Недостоверные сведения о заявителе или неполный пакет документации (необходимый состав документации можно уточнить у местных органов самоуправления, так как для каждого региона он может различаться).
Я буду признательна за положительное оценивание материала 🙂
Сколько стоит перевести участок в ИЖС?
Это довольно сложный вопрос, так как затраты зависят от различных факторов и норм, действующих в разных регионах.
- Минимальная сумма затрат — государственная пошлина в размере нескольких сотен рублей за внесение изменений в ЕГРН.
- В регионах с высокой стоимостью земли, например, в Московской области, смена вида разрешенного использования участка требует денежных затрат, если новый вид подразумевает капитальное строительство, что, в свою очередь, значительно увеличивает кадастровую и рыночную стоимость земли. Плата за изменение вида разрешенного использования рассчитывается исходя из разницы между кадастровой стоимостью до переработки и после, существует даже специальный общедоступный онлайн-калькулятор (ссылка в конце статьи).
- Кроме того, в стоимость перевода сельскохозяйственных земель в ИЖС часто включаются расходы на консультации юриста, так как для простого человека может быть сложно разобраться в тонкостях земельного законодательства и правильно составить документы.
Поменять статус земли в СНТ: а нужно ли?
Заключительный вопрос: какие преимущества может принести переход из СНТ в ИЖС?
- Перевод земель с сельскохозяйственным назначением в ИЖС повышает их кадастровую и рыночную стоимость. Это, безусловно, приятно, но с учетом этого возрастают и налоги — они рассчитываются как процент от стоимости земли по кадастровой оценке. Часто изменение вида разрешенного использования участка влияет и на стоимость построек на нем. Кадастровая переоценка проводится регулярно, и в определенный момент налог на дом может вырасти.
- Возможность строительства жилого дома на участке. Закон разрешает осуществление капитального строительства на земле с видом использования «ведение садоводства». В таком доме можно жить круглый год и даже прописаться, если он соответствует требованиям закона к постоянному жилью. В этом случае перевод садового участка в ИЖС будет не совсем необходим. Это имеет смысл только для участков с назначением «ведение огородничества», где капитальное строительство запрещено.
- Избавление от взносов в СНТ. Очевидно, что если обслуживание общего имущества и коммуникаций перейдет к администрации населенного пункта, то за эти услуги все равно придется платить, хотя и по более умеренным тарифам. Тем не менее, коммунальные службы в небольших населенных пунктах не всегда работают эффективно (иногда вообще отсутствуют). В результате может оказаться, что расходы уменьшились, но качество услуг значительно ухудшилось: текущий ремонт не производится, аварийные ситуации не устраняются, мусор не вывозится и тому подобное. Обсуждать действия местной администрации и оспаривать их действия значительно сложнее, чем просто вызвать на беседу председателя СНТ.
Самое интересное заключается в том, что если владельцы участков на территории населенного пункта желают самостоятельно распоряжаться имуществом общего пользования, им все равно придется создать товарищество собственников недвижимости (ТСН). Структура этого товарищества схожа с СНТ, соответственно, здесь сохраняются и те же минусы.
