Формальный статус земельного участка и его использование зависят не от организованной структуры садоводов и огородников, а от категории земли и вида разрешенного использования, установленного для данного участка.
Преимущества и недостатки участка в ДНТ
Дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) больше не считается частью классификатора, который включает в себя разрешенные виды использования земельных участков. В текущем классификаторе остались только садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ). Тем не менее, ДНТ продолжает осуществлять свою деятельность под давним наименованием согласно Федеральному закону № 217-ФЗ О ведении гражданами садоводства и огородничества.
Переименование ДНТ в СНТ не регламентировано сроками. Участники данных товариществ по-прежнему могут иметь возможность продавать земельные участки и использовать их в соответствии с действующим уставом, защищать свои права в суде, а также выйти из состава товарищества.
Что такое ДНТ?
Для тех, кто не знает, что означает аббревиатура ДНТ, поясняем: это «дачное некоммерческое товарищество». В настоящее время такие товарищества могут размещаться как на земельных участках сельскохозяйственного назначения, так и на территориях населенных пунктов. Это стало возможным относительно недавно, в связи с изменениями в законодательстве.
Участок, принадлежащий ДНТ, представляет собой часть земельного кооператива — объединения владельцев земли, которые договорились совместно решать актуальные вопросы. Такой поселок управляется специальным правлением и председателем. Все решения, касающиеся интересов всех жителей товарищества, принимаются во время общего собрания.
Члены товарищества оплачивают вступительные и членские взносы, из которых создается общий фонд. Этот фонд принадлежит всем участникам товарищества как единому юридическому лицу. Все имущество, которое приобретено от имени ДНТ, может входить в общий актив этого юридического лица или стать совместной собственностью всех членов товарищества.
Справка. Общим имуществом ДНТ могут быть такие объекты, как заборы и ворота, уборочные площадки для мусора, средства пожарной безопасности и многие другие.
Земельные участки в ДНТ обычно относятся к категории менее плодородных земель. Это означает, что они в значительной степени дешевле, чем участки в СНТ. Подобная разница в стоимости также наблюдается по сравнению с ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), хотя права на эти участки после принятия новых законов стали довольно равнозначными.
Важно не путать ДНТ с ДНП — дачным некоммерческим партнерством. У товарищества дружественная форма организации не предполагает таких обязательных условий, как необходимость освоения земли в течение трех лет или возведения жилого дома.
Понимание разницы между ИЖС, ДНТ и СНТ
Когда дело доходит до выбора места для строительства вашего будущего дома, это может быть непростой задачей: необходимо тщательно разобраться, какой тип земли вам нужен и чем различаются участки с различными назначениями, отмеченными загадочными аббревиатурами — ИЖС, ДНТ, СНТ.
Каждый земельный участок имеет две ключевые характеристики, помимо его площади и расположения:
- Категория земель
- Вид разрешенного использования
Коттеджные поселки в регионе, таком как Новосибирск, чаще всего располагаются на участках двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.
В пределах населенных пунктов земельные участки обычно имеют разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, реже — для дачного строительства.
На участках сельскохозяйственного назначения разрешенное использование участков чаще всего определяется как дачное строительство или ведение садоводства.
В итоге получаем:
ИЖС обозначает индивидуальное жилищное строительство. Участки, предназначенные под ИЖС, находятся исключительно на землях населенных пунктов.
ДНТ и СНТ представляют собой некоммерческие организации, созданные для администрирования поселка (сбор взносов, обслуживание коммуникаций, обеспечение инфраструктуры поселка и т.д.).
ДНТ — это дачное некоммерческое товарищество, часто располагающееся на землях сельскохозяйственного назначения, хотя иногда они могут находиться и на землях населенных пунктов, имеющих разрешенное использование «для дачного строительства».
SNT – Садовое Некоммерческое Товарищество, находится исключительно на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «для ведения садоводства».
Основные отличия между ИЖС и ДНТ/СНТ:
- Удаленность от населенных пунктов. Земли под ДНТ обычно находятся на более значительном расстоянии от населенных мест по сравнению с ИЖС. Это объясняется тем, что новый земельный участок под ИЖС должен прилегать к существующему населенному пункту или как-то соединяться с ним. Поэтому, если вы хотите наслаждаться природой, вам лучше рассмотреть земельные участки в ДНТ, в то время как, если вам нужна близость к инфраструктуре, такой как детские сады, школы и магазины, лучше выбирать участки ИЖС.
- Использование материнского капитала. Материнский капитал можно задействовать только для строительства жилья на земельных участках под ИЖС. Также в Новосибирской области закон предоставляет возможность получения субсидии на строительство на землях под ИЖС, если такая программа возобновит свою работу.
- Разрешение на строительство. Прежде чем начинать строительство жилого дома на земле ИЖС, необходимо получить соответствующее разрешение в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. На участках сельскохозяйственного назначения разрешение на строительство не требуется.
- Градостроительные нормы. На участках ИЖС действуют строгие градостроительные нормы, которые устанавливают:
— ширину улиц, необходимость тротуаров, размещение зон отдыха и объектов инфраструктуры;
— минимальные и максимальные размеры индивидуального участка;
— соответствие построенного дома требованиям жилых норм;
— соблюдение установленных норм и правил Градостроительного кодекса РФ. В современных ДНТ/СНТ также стремятся соблюдать градостроительные нормы, однако это не является обязательным и зависит от усмотрения правления. - Прописка. После регистрации построенного на земле ИЖС жилого дома вы можете получить постоянную прописку, так как дом будет иметь адрес с конкретным номером. С 2011 года также разрешено получать постоянную регистрацию в доме, возведенном на землях ДНТ/СНТ сельскохозяйственного назначения; однако сложность и длительность приема запросов на прописку зависят от существующей практики в данной муниципальной единице.
С точки зрения законодательства, более безопасным вариантом является покупка участка под ИЖС, так как российское законодательство в области земельных отношений достаточно молодо, и никто не сможет гарантировать отсутствие изменений, которые могут повлиять на строительство на участках сельскохозяйственного назначения в будущем.
Однако можно отметить, что принципиальные различия между участками под ИЖС и участками в ДНТ/СНТ практически исчезли. Это подтверждается и тенденциями банков в отношении кредитов на покупку земель: процентные ставки для участков под ИЖС и ДНТ практически идентичны.
Комментарии
В статье не упоминается категория ЛПХ. Если земля относится к сельскохозяйственным угодьям и расположена в границах населенного пункта, то на ней также можно строить дом, аналогично как для ИЖС.
Система взносов в ДНТ и СНТ
В рамках СНТ и ДНТ существуют членские и целевые взносы. Они различаются по назначению платежа.
Членские взносы используются для:
- содержания общего имущества, включая дороги и инженерные сети водоснабжения;
- оплаты услуг организаций за освещение общественных дорог;
- обеспечения охраны территории;
- административных расходов, включая зарплаты сотрудников СНТ, налоги и прочее.
Целевые взносы могут быть использованы только для:
- подготовки документации по планировке территории СНТ/ДНТ;
- кадастровых работ относительно общих земель;
- приобретения имущества или оборудования для функционирования СНТ/ДНТ.
Все виды взносов утверждаются на общем собрании членов товарищества. Владельцы участков, которые не вошли в состав товарищества, также обязаны делать аналогичные платежи, однако для них это рассматривается как плата за содержание общего имущества и управление СНТ.
Как определяется размер взносов
Закон не устанавливает конкретных критериев для расчета взносов: это может зависеть от количества участков, их площади или других факторов. Основные правила прописываются в уставе товарищества, где могут быть указаны как текстовые, так и формульные определения.
Размер взносов может изменяться в зависимости от:
- состояния садового или огородного земельного участка;
- площади построек на земельных участках;
- размера доли собственности на землю.
В первый год действия закона № 217-ФЗ возникла неопределенность относительно принципов формирования взносов. В связи с этим Комитет по природным ресурсам Госдумы выпустил письмо от 4 февраля 2020 года № вн3.12-24/103. В соответствии с ним общее собрание членов товарищества определяет принципы формирования взносов: либо по одному критерию, либо по нескольким, например, по площади земельного участка и площади построек.
Вопрос о том, должен ли размер взносов зависеть от доли в праве на общее имущество, стал актуальным после вступления в силу изменений в Гражданский кодекс с 1 октября 2023 года. Согласно этим нововведениям, каждый собственник обязан соразмерно участвовать в уплате налогов, сборов и других обязательных платежей в зависимости от доли в праве совместной собственности на общее имущество.
Эти положения применяются, если не установлено иное законом. Основой правового регулирования деятельности СНТ является закон № 217-ФЗ. Он имеет более приоритетное значение по сравнению с Гражданским кодексом, поскольку является специальным законом. Поэтому принцип расчета взносов в СНТ определяется законом № 217-ФЗ и уставом этого самого СНТ.
В результате в уставе СНТ может быть прописано, что взносы одинаковы для всех членов, независимо от площади их земельных участков или построек на них.
В одном из СНТ под Екатеринбургом было проведено общее собрание, на котором утвердили целевые взносы на строительство линии электропередачи. Для некоторых взнос составил 900 рублей, в то время как для других — 7270 рублей. Одна группа садоводов не согласилась с этим, полагая, что это нарушает принцип равноправия в товариществе.
Районный суд отклонил их иск, постановив, что при наличии финансового обоснования и сметы взносы были законны.
Однако садоводы подали апелляционную жалобу, и суд удовлетворил их требования, указывая на то, что устав может предусматривать, что сумма взносов зависит от размеров участка или их площади. Но устав данного СНТ не содержал подобной нормы. Следовательно, взносы должны были быть равными для всех членов.
Сравнение ДНТ и СНТ
СНТ — это садовое некоммерческое товарищество. Названия предполагают, что это близкие, но разные понятия. Однако между ними существуют значительные отличия, которые важно учитывать, чтобы не совершить ошибки при выборе земельного участка.
СНТ существует для ведения садоводства, соответственно, земли на таких участках более плодородны, чем в ДНТ.
Чтобы получить прописку по постоянному месту жительства в СНТ невозможно, в то время как в ДНТ такие шансы существуют. По этой причине стоимость земельных участков в СНТ обычно выше, из-за более плодородной земли.
Еще одним важным различием между СНТ и ДНТ является то, что в случае СНТ владельцы земли обязаны проводить все коммуникации за свой счет. В ДНТ же за этим следит правление товарищества, используя средства, собранные с членов в виде взносов.
Выбор между СНТ и ДНТ в основном зависит от целей приобретения земельного участка. Если владелец намеревается строить дом для постоянного проживания, предпочтительнее будет выбрать участок в ДНТ. Если же главная цель — это ведение сельского хозяйства и создание обширного огорода, то стоит подумать о покупке в СНТ.
Различия между ДНТ и ИЖС
ИЖС обозначает индивидуальное жилищное строительство, это один из видов разрешенного использования земель. Участки под ИЖС находятся в основном на землях населенных пунктов, тогда как ДНТ чаще всего располагаются на земельных участках сельскохозяйственного назначения.
Об очевидно более развитой инфраструктуре могут похвастаться поселки с ИЖС. Для ДНТ характерна низкая степень инвестиций в развитие инфраструктуры.
Это также обуславливает разницу в ценах: участки под ИЖС стоят значительно дороже, чем земли в ДНТ. Для строительства коммуникаций в ДНТ владельцы должны выделять средства из своих взносов, тогда как в поселках с ИЖС все эти затраты уже включены в стоимость земли.
Преобразовать участок в ДНТ в статус ИЖС будет невозможно; это можно сделать только по отношению ко всему поселку, что представляется крайне сложной задачей.
Среди сходств ДНТ и ИЖС можно отметить возможность возведения капитальных строений на участках с правом постоянной прописки. Тем не менее, получить прописку в ИЖС будет значительно проще, чем в ДНТ.
Отличие ДНТ от СНТ
В наше время создание таких форм садоводческих объединений, как ДНТ или ДНП, уже запрещено, а ранее созданные могут просуществовать до момента внесения первой поправки в уставные документы. С 2019 года подобные организационные формы могут создаваться только в виде СНТ и ОНТ. Однако все ДНТ и ДНП, которые продолжили существовать, продолжают функционировать по старым правилам, но лишь в том объеме, который не противоречит ФЗ № 217. Если новые правила регулирования вводят изменения по сравнению с предыдущими, следует применять их. Таким образом, ФЗ № 217 фактически стирает различия между правовым статусом ДНТ или ДНП и СНТ.
Ключевое отличие между старыми ДНТ и СНТ заключалось в том, что дачные товарищества и партнерства создавались для организации отдыха и возведения жилья, а уже затем — для ведения сельского хозяйства.
Садовые товарищества, наоборот, имели целью обработку земли и выращивание растений, и разрешенные постройки могли включать только подсобные помещения, которые не считались объектами недвижимости.
Из этого следуют различия в вопросах прописки: в жилых домах дачного товарищества или партнерства можно оформлять постоянную регистрацию, тогда как в садовых товариществах это по умолчанию не допускается.
Существенные различия также касаются обслуживания коммуникаций, водоснабжения и дорог, так и мест общего использования. В ДНТ/ДНП все затраты несут сами собственники или юридическое лицо партнерства, в то время как в СНТ владельцы распределяют все возникшие задачи самостоятельно и за собственный счет.
Проблемы при покупке участков
При приобретении участка, который зарегистрирован как ДНТ, важно учитывать, что собственник должен обладать правом распоряжения земельным участком, но также обязан исполнять обязательства перед товариществом. Поэтому перед заключением договора рекомендуется проверить:
- правовой статус самого земельного участка и корректность правоустанавливающих документов;
- правовой статус товарищества;
- статус построек на участке и их соответствие проекту.
Продавец обязан предоставить полный пакет документов на участок:
- кадастровый паспорт;
- выписку из ЕГРН о регистрации права собственности на землю;
- при наличии, выписку из ЕГРН о существующих обременениях и ограничениях;
- межевой план участка (по возможности нужно пригласить специалиста, чтобы проверить, соответствуют ли фактические границы заявленным в кадастровом и межевом планах);
- в случае наличия постройки — проект и другие документы;
- справку от правления товарищества о наличии или отсутствии долгов собственника за обязательствами.
Помимо этого, стоит запросить уставные документы самого товарищества, так как возможность оформления постоянной регистрации будет полностью зависеть от легальности самой организации ДНТ.
Что касается построек на участке, необходимо проверить:
- наличие всех технических и разрешительных документов на постройку;
- соответствие фактического строения заявленному проекту;
- правильность расположения на земельном участке;
- качество выполнения строительных работ.
После покупки участков в ДНТ новые владельцы часто сталкиваются с правовыми спорами по следующим вопросам:
- взаимоотношения с управляющими компаниями и энергетическими службами;
- межевые споры и споры о перенесении границ;
- требования к председателям товарищества, допускающим нарушения, вплоть до присвоения общих средств.
Пример: участок стоимостью 3 миллиона был отобран из-за долга в 500 тысяч, поскольку на имущество было наложено взыскание, превышающее размер долга.
