Как сделать межевание земельного участка И избежать конфликтов с соседями

При смене владельца земельного участка или объекта капитального строительства (ОКС) информация о предыдущем собственнике остается в архиве. Важно, чтобы во всех документах на недвижимость были внесены данные о новом собственнике, поскольку они являются необходимыми для легитимного праводержания.

Нужно ли межевание, если есть кадастровый номер

С 2018 года межевание земельных участков (ЗУ) стало обязательной процедурой. Ранее зарегистрированные участки, которые находятся на государственном учете в Едином реестре, имеют кадастровый номер, но их границы зачастую не были установлены. Это создает определенные сложности для владельцев таких участков.

На протяжении времени до 2018 года в нашей стране межевание не было обязательным; владельцы земельных участков просто имели возможность устанавливать границы, но многие из них решали не проводить межевание из-за связанных с этим расходов. Однако с введением новых правил межевание стало необходимым для всех земельных участков.

Тем не менее, для участков, которые уже были зарегистрированы, это создало интересную ситуацию. Эти земли числятся в кадастре и имеют кадастровый номер, а владельцы обладают свидетельством о праве собственности. На первый взгляд, это может обеспечить отсутствие необходимости в межевании. Но фактически ситуация может оказаться сложной. Прежде чем дать ответ на вопрос о том, должны ли владельцы межевать участки, которые уже имеют кадастровый номер, важно рассмотреть законодательные нормы, касающиеся межевания.

Регулирование вопросов, связанных с межеванием, осуществляется через несколько законодательных актов:

• Федеральный закон РФ № 93 «О дачной амнистии». Этот закон позволил владельцам земель упрощенно регистрировать свои участки без предварительного межевания, что привело к неоднозначной ситуации, когда опытные участки имеют кадастровый номер, но не установленные границы.
• Федеральный закон РФ № 122 «О регистрации прав на недвижимость». В статьях 19 и 20 этого закона определено, что необходимо установление границ участка. Если межевание не проводилось, регистрация прав на участок и любые сделки с ним невозможны. Однако имеются исключения, касающиеся определенных категорий земель, для которых межевание не обязательно.
• Федеральный закон РФ № 221 «О кадастре». Последние изменения в этом законе также подчеркивают, что с 2018 года участки с неопределёнными границами не могут быть поставлены на кадастровый учет.

Как уже упоминалось, в Федеральном законе № 122 указаны исключения. Это создает дополнительную путаницу. К исключениям относятся следующие категории:

• Участки, предназначенные для садоводства и огородничества.
• Земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
• Ранее зарегистрированные земельные участки, при условии, что у владельца имеются все необходимые правоустанавливающие документы.
• Земля находящаяся в долевой собственности, если документы оформляются только на одну долю.
• Земля, которая была в бессрочном пользовании и теперь переоформляется правом собственности.

Чтобы глубже выяснить нюансы положений законодательства в отношении межевания, следует обратить внимание на еще один закон — Федеральный закон № 447. Этот закон утвердил изменения в законодательство о кадастре, указывая, что все вышеперечисленные исключения действительны только до 1 января 2018 года, после чего межевание стало обязательным, и сведения о земельных участках теперь будут записываться на основе данных межевого плана.

Подводя итог, можно сказать, что до 2018 года межевание не всегда было необходимым. Однако сейчас исключений больше нет, и межевание должно проводиться для всех земельных участков.

Заказать бесплатную консультацию по вопросам межевания можно у квалифицированного специалиста.

Можно ли не межевать?

Вопрос о целесообразности инвестирования средств в процедуру межевания, несмотря на четкий ответ законодательства, продолжает оставаться актуальным. Земельный участок зарегистрирован на кадастровом учете, на него оформлено право собственности, и имеются все необходимые документы. Возможно ли оставить всё как есть и не проводить межевание?

Если вы планируете использовать ваш участок так же, как и раньше, теоретически можно оставить все в текущем состоянии. Однако перед тем, как принять такое решение, стоит разобраться в возможных рисках. По законодательству в отношении участка без установленного местоположения границ нельзя совершать никакие сделки; это означает, что продажа, дарение, или использование участка в качестве залога для получения кредита окажутся невозможными. Даже если вы не намерены использовать участок для имущественных сделок, риск, связанный с потенциальными сложностями, не следует недооценивать. К сделкам относятся не только купля-продажа; в случае наследования перерегистрация участка также может стать проблемой.

Даже в отсутствие сделок, вы можете столкнуться с трудностями. Например, для строительства нового дома или реконструкции старого потребуется получение необходимых разрешений, а без межевого плана это будет крайне затруднительно. Также имейте в виду, что для проведения коммуникаций также требуется специальное разрешение, которое невозможно получить без межевания.

Еще одним важным аспектом межевания является защита интересов собственника. В процессе межевания границы и площадь участка устанавливаются четко и закрепляются юридически. В случае возникновения спора с соседями, межевой план может служить доказательством ваших прав на участок. Открытые границы и отсутствие межевых указателей создают уязвимое положение для собственника.

Межевание позволяет также решить несколько других задач:

• Произвести прирезки к участку. Площадь и конфигурация многих участков формировались на протяжении длительного времени, что порой приводило к образованию излишков или, наоборот, территории, которая была неправомерно захвачена соседями. Налоги на землю рассчитываются на основании декларируемой площади. Следовательно, если фактическая площадь вашего участка больше или меньше, это необходимо узаконить.
• Разделить участок. Мотивов для разделения участка может быть множество — подарить часть земли детям, продать долю и так далее. Если межевание не было осуществлено, то разделить участок на несколько частей будет невозможно.

Таким образом, проанализировав законодательные нормы и практическое значение межевания, можно с уверенностью заявить, что межевание обязательно. Это необходимо даже в тех ситуациях, когда вы не планируете сделки с вашей недвижимостью и поддерживаете добрососедские отношения, не имея никаких споров.

Оформление земельного участка без межевания допустимо только при наличии условий, попадающих под дачную амнистию — упрощенный порядок оформления прав собственности, о чем говорила член Ассоциации юристов России Ольга Полубкова. В рамках дачной амнистии земельный участок (дачный или садовый) при отсутствии споров с соседями можно зарегистрировать на кадастровом учете без межевания. Кроме того, можно зарегистрировать не только участок, но и дом, построенный на этом участке.

Обязательно ли проводить межевание земельного участка

Законодательство не обязывает собственников земельных участков в обязательном порядке уточнять границы своей земли. Процедура межевания является добровольной. Отсутствие сведений о местоположении границ участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не является нарушением законодательства со стороны его владельца.

Если у владельца участка есть выписка из ЕГРН с координатами границ, повторное межевание требуется только в следующих случаях:

• Если участок разделяют или объединяют несколько участков в один.
• При возникновении судебных споров с соседями касательно границ.
• Чтобы уточнить границы и исправить реестровую ошибку. В прошлом, когда не применялась привязка к GPS, межевание проводилось геодезистами с помощью обычных приборов, что могло привести к ошибкам.

Уточнение границ земельных участков производится также в рамках комплексных кадастровых работ, которые запланированы на осуществление в 2022-2023 годах.

Как узнать, было ли межевание земельного участка

Узнать это можно двумя способами:

1. С помощью публичной кадастровой карты.

Для этого нужно зайти на официальный сайт Росреестра и открыть публичную кадастровую карту. Затем введите кадастровый номер участка в строку поиска.

Если чертеж участка не отображается, это свидетельствует о том, что межевание не проводилось.

Некоторые владельцы ошибочно считают, что межевание проведено, основываясь на информации из ненадежных источников. В этих источниках может содержаться утверждение о том, что межевание выполнено, но Росреестр может предоставить противоположные данные.

К сожалению, кадастровая карта не всегда предоставляет актуальную информацию, поскольку сведения обновляются не так часто.

2. Проверить наличие межевания через выписку из ЕГРН на земельный участок.

В данном документе указана площадь земельного участка. Если межевание проводилось, рядом со значением площади будет отображаться допустимая погрешность в виде знаков +/-.

Пример такой выписки.

Если данная погрешность отсутствует, это означает, что межевание не проводилось.

Отличие межевания от других понятий

Межевание иногда путают с другими терминами в области землеустройства. Давайте разберемся, что означает каждое из них.

Кадастровые работы — это обширное понятие, которое включает в себя также межевание. Обычно под кадастровыми работами понимается подготовка различной документации для объектов недвижимости. Например, когда составляется межевой план, технический план или акт обследования для внесения изменений в учет после сноса здания.

Геодезия территории — это процесс измерения, проектирования и создания чертежей, чтобы спланировать объекты на земельном участке. В отличие от кадастрового инженера, геодезист определяет и устанавливает границы земельных участков, а также проводит инженерные изыскания. Геодезист, например, может спланировать вертикали и горизонтали для будущей строительной площадки, рассчитать объем необходимых земляных работ, определить местоположение будущих построек и точек подключения коммуникаций, а также развить идеи по организации подъезда к участку.

Приватизация земельного участка — это процесс оформления государственного имущества в частную собственность. Приватизация позволяет получить право собственности на земельный участок, что дает возможность распоряжаться им (продавать, дарить, передавать в наследство, использовать в качестве залога для получения кредита). С неприватизированным имуществом можно только пользоваться, но реализовать его не получится.

Землеустройство — это государственные мероприятия, касающиеся использования земель. Например, муниципальные власти занимаются распределением земель в новом районе: определяют, какие участки выделяются под различные цели, устанавливают их границы и ставят на кадастровый учет.

Дачная амнистия. Некоторые ошибочно воспринимают межевание как часть дачной амнистии или полагают, что она позволяет провести межевание бесплатно. На самом деле дачная амнистия упрощает процесс оформления документов, в основном это касается упрощенной регистрации строений и земель в собственность.

Обязательно ли делать межевание земельного участка

Важно понимать, нужно ли делать межевание, если у вас есть свидетельство о собственности на землю. Например, я приобрела участок в июне 2016 года. До середины 2016 года владельцы получали свидетельства о праве собственности. У многих собственников такие документы сохранены до сих пор и обладают юридической силой.

С 15 июля 2016 года вместо свидетельства о праве собственности владельцы недвижимости стали получать выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которые имеют такую же юридическую ценность как и свидетельства.

Если в выписке из ЕГРН указаны границы участка, это означает, что процедура межевания прошла успешно. Координаты поворотных точек границ должны быть указаны в выписке об объекте недвижимости — ее зачастую называют расширенной. Ранее такая информация находилась в кадастровом паспорте.

Если у владельца потенциального участка есть свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт с координатами границ, повторное межевание необходимо только в следующих случаях:

1. Если планируется разделение участка, объединение нескольких участков в один, перераспределение или выделение участка из общей долевой собственности к единоличному владению.
2. Если возникают правовые споры с соседями относительно границ.
3. Чтобы уточнить границы и устранить реестровую ошибку — это был именно наш случай.

Нужно ли делать межевание, если участок поставлен на кадастровый учет? Как пояснили в Росреестре, межевание пока что носит рекомендательный характер. Правительство планировало подготовить законопроект об обязательном межевании для владельцев земельных участков, однако законодательство до сих пор не было принято. В настоящее время межевание выполняется по усмотрению собственника, и отсутствие межевания не препятствует регистрации сделок.

На практике участки часто продаются без межевания. Это возможно, если у участка имеется кадастровый номер и он учтен в реестре прав на недвижимое имущество.

С другой стороны, в случае осуществления любых манипуляций с площадью участка собственнику придется проводить его межевание, чтобы узаконить новые границы. Например, если требуется увеличить площадь или разделить участок на несколько частей. Если участок без установленных границ выставлен на продажу, это создаст дополнительные сложности: такие риски лягут на покупателя. Также стоит учесть, что банки не выдают ипотеку на земельный участок без межевания, не рассматривая такой объект как залог, из-за возможных споров с соседями.

Если вы не знаете, установлены ли границы вашего земельного участка, проверьте это с помощью публичной кадастровой карты:

Необходимо ли проводить межевание, если участок не стоит на кадастровом учете? Не требуется, если участок считается ранее учтенным — к примеру, если на него имеется свидетельство о собственности на землю, выданное в 90-х годах, либо другой правоустанавливающий документ.

Во всех остальных случаях межевание обязательно. Оно позволит поставить участок на кадастровый учет, оформить право собственности, и получить возможность совершать сделки с вашим участком, который уже зарегистрирован на вас.

Этапы процедуры и сложности

Когда вы пришли к выводу, что межевание необходимо, полезно разобраться в том, с чего начинать и как будет выглядеть процесс. Ниже мы подробно объясним, что нужно сделать на каждом этапе процедуры.

Этап 1. Я вижу цель — не вижу препятствий.

Сформулируйте, что хотите получить в результате. Возможно, вы не очень уверены в юридической терминологии, однако можете объяснить свои потребности кадастровому инженеру на консультации; он же, в свою очередь, поможет определить правильный порядок действий.

Пока вы приводите документы в порядок, можно пользоваться услугами Онлайн копилки от Совкомбанка. Когда придет ваше время, мечты станут реальностью.

Хороший способ сэкономить средства — открыть онлайн-копилку с возможностью пополнения и снятия средств с процентной ставкой до 14,5% годовых в мобильном приложении Халва от Совкомбанка.

Этап 2. Выбор исполнителя

Основывайтесь на географической близости, рекомендациях друзей, коллег или соседей по земельному участку. Поищите отзывы в интернете. Окончательный выбор выполняйте на основе реестра инженеров, о котором узнали ранее.

Если у вас есть возможность по времени и финансам, посетите консультации у нескольких специалистов. Это поможет найти общий язык с опытным специалистом, получив более подробную информацию. Человеческий фактор часто играет важную роль.

На практике специалисты до заключения договора выясняют, что интересно клиенту, просматривают документы. Много факторов могут повлиять на исполнение работ: участок в собственности или аренде, учтен он или нет, с установленными границами или без. Бывают различия между данными Росреестра и теми, которые видны на местности .

Этап 3. Подготовка документов

Подготовьтесь к встрече с кадастровым инженером, собрав необходимые документы:

• паспорт собственника участка или доверенность на представителя;
• документы на участок; свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, свидетельство о наследстве, дарственная, договор купли-продажи и пр.;
• кадастровая выписка или паспорт;
• документы на постройки, если таковые имеются на участке.

Список документов является неполным и необязательным. Чем больше связанных с участком документов у вас есть, тем лучше. Можно взять копии документов соседей, если межевание делается для уточнения границ.

Этап 4. Заключение договора

Чтобы осуществить услуги и нанять исполнителя, нужно составить договор. Обычно образец договора доступен в самой организации или у инженера.

Важно убедиться, что в договоре прописаны:

• предмет договора — выполнение межевания земельного участка, включая определение границ и координат. Точное техническое задание может быть описано в приложении к договору. Ожидаемым результатом услуги является передача межевого плана заказчику.

Как правило, в перечень услуг включается представление интересов заказчика в органах Росреестра для постановки участка на учет и регистрации права собственности. За согласование новых границ с соседями также можно поручить инженеру;

• сроки выполнения;
• стоимость услуг;
• данные исполнителя и заказчика;
• описание участка, который будет исследоваться.

Этап 5. Оповещение заинтересованных лиц

Уведомите соседей о проведении процедуры, чтобы все желающие могли присутствовать и убедиться, что инженер выполнил свою работу правильно и действительно был на участке для проведения съемки. Это помогает в ряде случаев избежать споров, особенно когда уточнение границ происходит на фоне конфликтов с соседями.

Время и деньги

Все услуги подлежат оплате, включая кадастровые. Стоимость услуги варьируется в зависимости от региона и объема работ. Например, цены на межевание участка в Ленинградской области начинаются приблизительно от 12 000 рублей.

Если ваш бюджет ограничен, вы можете выполнить некоторые действия самостоятельно. Например, подать документы на регистрацию в МФЦ, собрать подписи соседей на этапе согласования межевого плана. Часто на коллективные заявки действуют скидки в размер до 10-15% от общей стоимости.

Закон не ограничивает кадастровых инженеров в сроках выполнения работ. Съемка и создание межевого плана занимают относительно немного времени. Однако процесс может затянуться на этапе согласования или регистрации в государственных органах.

Достаточно много времени может уйти на поиск соседей, подписание акта согласия или сбор возражений, если кто-то из соседей не согласен с установленными границами. Возникают случаи, когда на соседнем участке новые собственники ещё не вступили в наследство, или споры по определению границ переносятся в судебный процесс.

Причины приостановки регистрационных действий в Росреестре могут быть разнообразными. Если вам повезет, и все шаги пройдут гладко, процесс займет несколько месяцев.

Первой в мировой истории валютой можно считать песо, отчеканенные в Перу и Мексике. К концу XVI века они стали самой популярной серебряной монетой в мире.

Что делать после межевания земельного участка

После завершения процедуры межевания участок необходимо зарегистрировать на кадастровом учете. Заявление и необходимые документы можно представить в орган регистрации прав одним из следующих способов:

• лично в ППК Роскадастр или МФЦ (через перечень подразделений и МФЦ, размещенный на сайтах Росреестра и ППК Роскадастр);
• через нотариуса, если он удостоверил подлинность подписи на заявлении;
• в виде электронных документов через интернет, например, через официальный сайт Росреестра, включая личный кабинет;
• через кадастрового инженера, если выполнение этой услуги согласовано в договоре (п. 2.1 ст. 36 Закона № 221-ФЗ).

Какие документы потребуются

К заявлению о государственной регистрации и учете земельных участков необходимо приложить следующие документы:

• паспорт заявителя или иной удостоверяющий документ;
• доверенность, если вместо заявителя обращается его уполномоченный представитель;
• правоустанавливающий документ на земельный участок;
• межевой план участка на электронном носителе (например, диске или USB-накопителе).

Государственная пошлина уплачивается согласно нормам ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. За регистрацию права собственности физического лица на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства пошлина составляет 350 рублей (подп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Сроки для постановки участка на кадастровый учет и государственной регистрации прав составляют 10 рабочих дней с момента подачи Росреестру заявления и необходимых документов. Если заявление подается через МФЦ, срок рассмотрения будет 12 рабочих дней (подп. 5, подп. 6 п. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Сроки начинаются с рабочего дня, следующего за датой подачи документов.

Можно ли переделать межевание земельного участка

Повторное межевание земельного участка может потребоваться собственнику, если нужно:

• разделить участок, объединить несколько участков в один, перераспределить или выделить участок из общей долевой собственности в единоличное владение;
• уточнить границы участка и устранить реестровую ошибку.

Реестровая ошибка – это ошибка, появившаяся в ЕГРН из документов, представленных в госорган при регистрации земельного участка, к примеру, из межевого плана (п. 3 ст. 61 Закона № 218-ФЗ).

Такие ошибки могут быть исправлены только тогда, когда в адрес госрегистратора поступят документы, подтверждающие наличие ошибки и содержащие сведения, необходимые для ее исправления (например, новый межевой план), либо решение суда, вступившее в законную силу (п. 3 ст. 61 Закона № 218-ФЗ).

При этом реестровая ошибка может быть исправлена как по заявлению собственника участка, так и без его участия, в процессе комплексных кадастровых работ или при выявлении такой ошибки органом регистрации прав.

Таким образом, самостоятельно и бесплатно выполнить межевание невозможно, за исключением отдельных случаев, указанных в статье. Для этой процедуры требуется привлечение профессионала. Однако сама по себе процедура не сложна, тщательно организована, и владельцу участка необходимо только хорошо выбрать специалиста, который будет исполнять кадастровые работы.

Более полную информацию по этой теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Вы можете получить пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.