Вопрос, пожалуй, самый насыщенный. Что такое СНТ, расшифровка его и назначение — вот что чаще всего интересует людей, которые впервые столкнулись с этой аббревиатурой. Обычно такая первая встреча бывает при покупке или выборе участка. И именно с целью постройки дома.
Земли для ведения садоводства
Земли для ведения садоводства в 2024 году представляют собой участки, предназначенные для организации отдыха, а также сельскохозяйственного производства гражданами для личного потребления. На этих участках возможно размещение дачных, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Однако, как показывает практика, само понятие ведения садоводства воспринимается в более широком контексте, и перечень разрешенных видов деятельности, допустимых на участке, напрямую зависит от его конкретного статуса.
Садовый участок: понятие, законодательные основы
Садовым участком обычно называют земли населенных пунктов, предназначенные для ведения садоводства и огородничества. Обычно такие наделы входят в состав СНТ (садоводческих некоммерческих товариществ) или ОНТ (огороднических некоммерческих товариществ). Деятельность граждан по ведению садоводства и огородничества подчиняется Федеральному закону 217, принятому в 2017 году. В статье 3 данного закона содержится определение основных понятий. Так, согласно этому нормативно-правовому акту, между садовыми и огородными земельными участками есть существенные различия, которые заключаются в конкретных направлениях применения наделов.
Как садовая, так и огородная земля может использоваться для отдыха граждан, а также для выращивания сельскохозяйственных культур, например, различных овощей и фруктов для личного потребления.
Помимо этого, на садовом участке разрешается возведение дачного или жилого дома, гаражей, хозяйственных построек. Однако огородный надел предназначен исключительно для расположения строений, не относящихся к объектам недвижимости; такие здания могут использоваться для хранения инвентаря и собранных в результате сельскохозяйственной деятельности продуктов.
Таким образом, что такое садоводство? Это деятельность, связанная с отдыхом и выращиванием сельскохозяйственных культур на участке исключительно для личного потребления. Согласно статье 4.1 указанного Закона, территория садоводства или огородничества может включать в себя земли сельскохозяйственного назначения, а также участки населенных пунктов. В данном случае речь идет именно о последней категории.
Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)
Одним из распространенных видов разрешенного использования земельного участка является ведение личного подсобного хозяйства. Владельцы таких участков могут заниматься как сельскохозяйственным производством, так и животноводством, поэтому такие земельные наделы обычно приобретаются с целью создания предпринимательского проекта или фермерского хозяйства.
Строительство жилого дома на участке, предназначенном для личного подсобного хозяйства, возможно только в том случае, если он располагается в пределах населенного пункта. В противном случае, например, если участок находится на земле сельскохозяйственного назначения, жилое строительство будет запрещено.
Законодательство также позволяет преобразовать участок, используемый в качестве личного подсобного хозяйства, в участок для ИЖС (индивидуального жилищного строительства). В случае, если владельцы не применяют землю для сельскохозяйственного производства, это решение позволяет не только увеличить стоимость участка и облегчить подключение к коммуникациям и социальной инфраструктуре, но и избежать санкций за нецелевое использование.
Дачное некоммерческое партнерство (ДНП)
Дачное некоммерческое партнерство — это форма объединения владельцев земельных участков, существовавшая до января 2019 года и созданная для решения хозяйственных вопросов, таких как вывоз мусора, уборка территорий, охрана и т.д.
После вступления в силу изменений в земельное законодательство в 2019 году граждане могут создавать только садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). Все существовавшие ранее дачные объединения автоматически превращаются в садоводческие.
При этом дома, данные о которых были внесены в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», признаны полноценными жилыми домами, в то время как другие строения (сезонного или вспомогательного назначения) считаются садовыми домами.
Приобретение участка в СНТ
При приобретении участка в СНТ, важно определить и обсудить с продавцом, о чем конкретно идет речь — о приобретении членства в товариществе. Это подразумевает под собой оплату самого участка, постоянного или дачного дома, а также существующих коммуникаций, или же речь идет о том, сколько покупателю предстоит заплатить за пользование землями на протяжении всего времени пребывания на участке.
Ключевой момент, который не менее важен — это форма собственности земли.
Земля может быть выделена в частную собственность, то есть, другими словами, конкретный участок выделен из общего участка СНТ, и ему присвоен соответствующий кадастровый номер. Владелец участка является единоличным и, в рамках закона и назначения земли, имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Есть и другой вариант — общая долевая собственность. Это означает, что территория СНТ представляет собой один выделенный участок с одним кадастровым номером, а члены являются равноправными владельцами этого участка, пользуясь равноправно отведенными им кусками земли. Очевидно, здесь также имеет место упомянутая выше общая ответственность и другие аспекты. Поэтому при приобретении следует рассматривать только первый вариант.
Говоря о стоимости, стоит отметить, что приобретение участка СНТ для строительства дома как для постоянного, так и временного проживания будет очень выгодным. В последнее время наблюдается рост цен, связанный с активным строительством жилых домов на данных участках и, соответственно, возрастающим спросом. Дополнительными расходами после покупки будут прокладка и подведение коммуникаций, что значительно повысит стоимость участка. Тем не менее, СНТ по-прежнему считается недорогим и выгодным вариантом среди прочих земель, предоставляя возможность жить в собственном доме, возведенном с меньшими затратами на приобретение участка.
Надеемся, что информация из данного материала поможет многим избежать ошибок при приобретении земельного участка, и будущие покупатели станут счастливыми обладателями собственного дома в окружении природы, садов и спокойной местности. Удачного выбора!
Что можно строить на садовых и огородных участках
Земли для садоводства и огородничества имеют различные ограничения по разрешенным постройкам, что дает явное преимущество садоводам.
- максимальная высота дома не должна превышать 20 метров;
- количество этажей — не более трех.
Важно учесть, что строительство капитальных сооружений на садовых участках разрешается только в том случае, если такая возможность прописана в градостроительном регламенте субъекта Российской Федерации, на территории которого располагается СНТ.
Вот интересный момент! В настоящее время все объекты загородной недвижимости в России регистрируются по упрощенной схеме. Этот порядок действует в рамках дачной амнистии, которую власти планируют продлить до 1 марта 2026 года.
Сервис для председателей СНТ
и садоводов
Сэкономьте время, нервы и деньги на решение всех задач СНТ.
Оставьте время на семью!
Зарегистрироваться
В отличие от земель СНТ, возводить капитальные строения с фундаментом на участках в ОНТ запрещено полностью. Это означает, что построить дом для постоянного проживания невозможно. Однако, например, сарай для хранения урожая или инвентаря, теплицу или беседку — можно. Для таких построек не требуется получать разрешение на строительство, а их нельзя облагать налогами.
Прописаться на даче: можно или нет?
Оформить прописку возможно только в том случае, если дом получает статус жилого. И если у постройки нет даже фундамента, о прописке в ней не может быть и речи. Это означает, что в ОНТ ни один резидент прописан быть не может.
- частный дом в СНТ должен быть единственным жильем для собственника;
- дом необходимо официально оформить в собственность (если это еще не сделано).
Земля СНТ
С участками, находящимися в собственности у членов, все более-менее ясно. Это частная собственность. Однако у СНТ имеются также земли общего пользования, которые часто становятся предметом споров — дороги, овраги, земли под ЛЭП и коммуникациями. Границы общих земель должны быть четко обозначены и зарегистрированы. Изменения в законе ужесточили процесс выделения участков из общей земли, требуя внесения изменений в проект общей территории и межевания земель, что должно помочь избежать самозахвата земель. Для приватизации таких участков необходимо собрать собрание правления СНТ, ревизионной комиссии и представителей местной власти для получения их согласия.
Управление садовым товариществом
Законодательство ограничивает минимальное число членов товарищества: должно быть не менее семи собственников. Все они должны быть владельцами земельных наделов или арендовать муниципальные земли на условиях пожизненной аренды, иначе вступить в СНТ невозможно. Собрание членов СНТ принимает ключевые решения по всем вопросам. Правление и его председатель занимаются текущими делами и ежедневным управлением товарищества. Эти участники выбираются на общем собрании и действуют на основании устава СНТ. Председатель правления может занимать свою должность не более пяти лет, однако собрание может инициировать его досрочную замену. В СНТ также должна функционировать ревизионная комиссия.
Председатель правления обязан подписывать финансовые документы, представлять СНТ в судах, открывать и закрывать расчетные счета, заключать сделки от имени товарищества, а также нанимать персонал и выдавать доверенности.
Ревизионная комиссия состоит из трех и более человек, среди которых не должно быть членов правления или их родственников. Эта комиссия подчиняется общему собранию членов СНТ и осуществляет контроль за выполнением поручений общего собрания, проводит финансовую и хозяйственную ревизию не реже одного раза в год.
Комментарий эксперта
Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости НДВ-Супермаркет Недвижимости:
— Нельзя сказать, что с изменениями в законодательстве у участников СНТ появились какие-то явные преимущества. Все ждут изменений в вопросе газификации, но это не решится раньше 2023–2025 годов. Единственный плюс заключается в возможности прописаться через суд, однако это тоже нелегкий процесс: нужно провести экспертизу дома и получить судебное разрешение о его пригодности для проживания.
Но следует отметить, что с 1 января 2021 года на СНТ были наложены новые требования и запреты, в основном направленные на улучшение противопожарной ситуации. Например, теперь необходимо убирать мусор, косить траву, уведомлять пожарную охрану о ремонтах дорог, существуют новые требования к установке шлагбаумов и другие обязательства. Все это будет действовать до 2026 года. За нарушения предусмотрен штраф в 3000 рублей, для должностных лиц — от 6000 до 15000 рублей; для юридических лиц — от 150000 до 200000 рублей.
Для покупки я бы составила следующий рейтинг:
- ИЖС — лучший вариант для строительства капитального загородного дома. Хотя такие участки дороже, но при необходимости их можно будет реализовать дороже. Эти участки находятся в населенных пунктах, где коммуникации, дороги и инфраструктура обслуживаются администрацией;
- ДНП — если вам достаточно огорода и дачного домика на лето, лучше выбрать этот вариант. По стоимости он ниже ИЖС. Хотя здесь и можно построить добротный дом, но без возможности прописаться;
- СНТ — такие участки часто находятся в живописных местах с хорошей экологией и более плодородной почвой для выращивания овощей и растений. Большой плюс — стоимость. Такие участки дешевле ИЖС. Однако в ДНП и СНТ все расходы по содержанию ложатся на плечи участников товарищества. Члены СНТ отвечают за все сами — вывоз мусора, уборка территории, строительство и обслуживание дорог, КПП, коммуникаций. Членские взносы определяются на общем собрании. То есть здесь не рассчитывают на помощь от государства. К тому же тарифы в СНТ часто выше, чем в ИЖС, и банки менее охотно берут такие земельные участки в залог.
Чтобы избежать злоупотреблений со стороны правления СНТ, важно знать свои права. Если вы являетесь членом СНТ, то согласно уставу товарищества председатель обязан предоставить вам доступ к документам по вашему запросу. Если вам откажут в этом, вы можете обратиться в суд. Параллельно можно подать заявление в налоговую с жалобой на сокрытие доходов СНТ и искажение предоставленной информации. Однако этот процесс может быть достаточно длительным. Поэтому рекомендуется предварительно уведомить председателя о своем намерении обратиться в суд — возможно, он передумает, и вопрос удастся решить мирным путем. В противном случае вы можете инициировать общее собрание для обсуждения предложения провести внешний аудит, результаты которого будут включены в ваше заявление в суд. Вы также можете предложить смену председателя на общем собрании.
