Добрый день. Сразу отмечаю, что в этом тексте речь идет исключительно о переводе участков, находящихся в частной собственности, из ЛПХ в ИЖС. Информация о переводе участков, находящихся в аренде или в других формах владения, будет предоставлена в отдельном руководстве.
Перевод земель из ЛПХ в ИЖС и рыбоводство
В соответствии с российским законодательством, существуют различные категории земель, каждая из которых определяет их допустимое применение. Эти категории включают земли сельскохозяйственного назначения, запаса, населенных пунктов, специального назначения, а также земли лесного и водного фонда и особо охраняемых природных территорий.
Такое разделение крайне важно для охраны земельного фонда от неправомерного использования. Некоторые земельные участки разрешается использовать для строительства жилых домов и хозяйственных построек, в то время как на других участках возможно только ведение сельского хозяйства.
Если собственник участка осуществляет действия, которые не соответствуют разрешенному виду использования, это может считаться правонарушением.
Когда же собственник желает использовать свой земельный участок в иной манере, нежели предполагает существующая категория, он сталкивается с необходимостью изменения категории земель. Закон разрешает такую процедуру при соблюдении определенных правовых норм.
Процесс изменения категории земель регламентирован Земельным и Градостроительным кодексами, а также Федеральным законом №172, описывающим порядок изменения категории земельных участков.
Виды разрешенного использования ЛПХ
Согласно Федеральному закону о ЛПХ №112-ФЗ, для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться следующие земельные участки:
- участки в пределах населенных пунктов, на которых разрешается не только ведение сельскохозяйственной деятельности, но и строительство жилых, производственных и бытовых зданий и сооружений (код 2.2. по Классификатору ВРИ);
- земли за пределами населенных пунктов — поля, на которых допускается лишь ведение сельскохозяйственной деятельности, но не строительство (код 1.16 по Классификатору ВРИ).
Таким образом, если ваш дом находится на участке в пределах населенного пункта, то есть возможность его строительства, тогда как на землях сельскохозяйственного назначения строительство жилья не разрешается.
Требования к участку для перевода с ЛПХ в ИЖС
- Участок должен стоять на кадастровом учете — согласно пункту 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Есть детальная инструкция с изображениями, объясняющая, как проверить, зарегистрирован ли ваш участок в кадастре. Кратко: если в правоустанавливающих документах на участок, таких как свидетельство или выписка из ЕГРН, указан кадастровый номер, значит, участок зарегистрирован. В противном случае, если номера нет, могут быть указаны условный номер или адрес. Введите условный номер или адрес на странице справочной информации Росреестра. Если данные не удается найти, значит, участок не находится на кадастровом учете. Поэтому сначала необходимо зарегистрировать участок. Бывает, что это можно сделать одновременно с переводом в ИЖС. Это тема для отдельной статьи, которую я планирую написать позже и добавлю необходимую ссылку. Другие статьи.
Примеры участков (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Границы определены.
Границы не определены.
Этот участок можно перевести в ИЖС.
Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования
Сначала необходимо определить территориальную зону участка, чтобы выяснить, является ли ИЖС в данной зоне основным или условно разрешенным видом использования. Это важно знать, поскольку: 1) Если ИЖС является основным видом разрешенного использования, то инструкция по переводу будет одной, в то время как в случае, если оно условно разрешено, потребуется иная инструкция; 2) Если ИЖС не указано как основной или условно разрешенный вид, перевод участка станет невозможным.
В каждом населенном пункте местные органы власти утверждают свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. С помощью этих документов вы сможете узнать, к какой территориальной зоне относится ваш участок и какие виды использования разрешены.
Поиск информации о зоне проще осуществлять на компьютере, чем на мобильных устройствах. Например, я узнаю зону и допустимые виды использования для земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, городское поселение Видное, участок №77. Кадастровый номер — 50:21:0040104:598.
- Сначала необходимо найти участок на кадастровой карте и запомнить его расположение. Для этого введите кадастровый номер участка на кадастровой карте Росреестра (кнопка поиска находится в левом верхнем углу карты) или попробуйте найти участок вручную. Запомните его местоположение — это пригодится позже. Пример участка (нажмите на картинку, чтобы увеличить её)
- Теперь нам нужно найти Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) для города или поселка. Обычно эти ПЗЗ доступны на сайте местной администрации. Введите в любой поисковой системе (например, Яндекс, Гугл или другие) запрос, включающий название вашего города или поселка, название области, а также фразу «администрация правила застройки и землепользования». Например, я ввел следующее: «Видное Московская область администрация правила застройки и землепользования». Обычно первый сайт в списке будет нужным.
На найденной странице сайта администрации должны быть представлены ПЗЗ в виде текстового документа, который необходимо скачать, а также карта населенного пункта, названия которой могут варьироваться — от «Карта Градостроительного зонирования» до «Схема зонирования» или «Графическая часть». Иногда ПЗЗ скачивается в виде архива, содержащего как сам документ, так и карту. Если карты не оказалось, вы можете также попробовать найти Генеральный план города или поселка. Точно так же, используя поисковую систему, введите запрос: «поселение Видное Московская область администрация генеральный план». 
- После этого необходимо найти ваш участок на Карте или Генеральном плане. Сравните местоположение участка на кадастровой карте с его контуром и окружающими ориентирующими объектами. Обычно эти ориентиры на обеих картах совпадают. Это поможет вам точно определить ваш участок.
На Кадастровой карте.
Приусадебный участок
Для легального строительства жилого дома, земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, можно перевести в категорию земель под личное приусадебное хозяйство (ЛПХ). Естественно, при условии, что вы действительно увлечены сельским трудом и готовы активно заниматься садоводством и огородничеством. Если это не так, данный подход может принести лишь убытки.
Но давайте разберемся по порядку
В отличие от фермеров и владельцев крестьянских хозяйств, люди с приусадебными участками сажают картошку, высаживают ягодники и разводят кур не для коммерческих целей, а исключительно для обеспечения продовольствия своей семьи.
Также следует помнить о важном нюансе. Участки ЛПХ нельзя путать с землями, предоставляемыми для ведения сельского хозяйства за границами населенных пунктов, так как их основное назначение остается в силе. На личном приусадебном участке первым делом вы должны заниматься огородом, и только потом — планировать конструкции, такие как бани, гаражи и капитальные жилые дома.
Игнорирование этого правила, установленного законом, может привести к административной ответственности. Сначала вам может потребоваться выплатить штраф в размере от 500 до 1000 рублей, а после трех лет злостного игнорирования сельскохозяйственных работ, участок может быть изъят. При этом его изъятие произойдет после предварительного уведомления собственника, а затем участок будет выставлен на публичные торги.
Не будем паниковать
На практике строгие положения Гражданского кодекса касаются преимущественно земель сельскохозяйственного назначения, а не участков, относящихся к землям населенных пунктов. По крайней мере, такое положение дел сохраняется на данный момент.
Тем не менее, настоятельно рекомендую помнить, что на приусадебном участке необходимо выделять место не только под строительство, но и под садовые насаждения и огород.
А что насчет ИЖС?
Кажется, что земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), является идеальным вариантом для возведения капитального загородного дома. И в действительности, это так.
Первый очевидный плюс — значительная финансовая выгода. При переводе участка в ИЖС и строительстве на нем жилого коттеджа вы можете получить вычет по НДФЛ, если обратитесь с соответствующим заявлением и документами в налоговую инспекцию.
Не забудьте о еще одном преимуществе ИЖС. Когда участки данной категории предоставляются, муниципальные власти обязаны выдавать технические условия (ТУ) на подключение к различным инженерным коммуникациям (включая газоснабжение).
В отличие от земель под ЛПХ, где ТУ часто предоставляются только в процессе разработки градостроительного плана для конкретного участка, при индивидуальном жилищном строительстве такая практика более устойчивая. Условия подключения зависят от расположения участка, уровня инженерного обеспечения и конкретных проектов в области газификации. Есть хорошая новость: если инженерные сети уже созданы, вы сможете сэкономить на плате за их подключение при строительстве вашего дома.
Однако нельзя просто перевести участок в ИЖС и потом ждать годы, прежде чем у вас появятся средства на строительство. Вам необходимо ускориться.
Как уже упоминалось, за бездействие с участком, предназначенным под ЛПХ, владельцам грозят санкции. То же самое касается владельцев участков для ИЖС, если они затягивают с началом строительных работ.
Согласно закону, вы обязаны полностью закончить строительство дома и зарегистрировать права собственности на новую жилую постройку в течение трех лет с момента вашей регистрации как собственника земельного участка.
Если этого не сделать, по истечении установленного срока, вас ждет неприятный сюрприз — начисление земельного налога в двойном размере. А если работа со строительством затянется еще дольше, вы рискуете лишиться своего участка.
Как перевести землю в ИЖС: пошаговая инструкция
Для начала важно выяснить в местной администрации, возможно ли изменение вида разрешенного использования (ВРИ) согласно ПЗЗ. Если в ПЗЗ не указана возможность изменения на ИЖС, осуществить перевод будет нельзя.
Следующие шаги:
- Подготовьте все необходимые документы. Вам понадобится заявление (ходатайство), паспорт, выписка из ЕГРН на земельный участок. В случае подачи документов не собственником, потребуется согласие правообладателя на перевод.
- Подайте документы через многофункциональный центр (МФЦ). В ряде регионов это можно сделать и через портал Госуслуги, но не на всей территории. Может также потребоваться уплата за изменение ВРИ.
Процедура занимает в среднем 30 дней. По окончании вам должна быть выдана новая выписка из ЕГРН с указанием измененного ВРИ — индивидуальное жилищное строительство.
Дополнительно могут потребоваться садовая книжка, акт о выделении участков членам садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), а также выписка из кадастрового плана на СНТ.
Форма заявления на изменение ВРИ устанавливается каждым муниципалитетом индивидуально.
Как правило, в заявлении следует указать:
- Наименование органа, в который оно подается.
- Фамилию, имя, отчество, адрес и номер телефона заявителя.
- Адрес, кадастровый номер, площадь и действующий ВРИ земельного участка.
- Какой ВРИ вы хотите получить.
- Дата и подпись.
Расходы
Теперь о стоимости перевода земли в ИЖС. Плата за данную процедуру взимается не во всех регионах. Например, в Москве и области она рассчитывается исходя из различия между кадастровой стоимостью участка с действующим ВРИ и кадастровой стоимостью этой же земли по новому ВРИ для индивидуального жилищного строительства.
Когда могут отказать в переводе
Изменение ВРИ невозможно, если земельный участок обременен залогом или есть ограничения на осуществление регистрационных действий. Сначала необходимо устранить обременение, а затем подавать заявление.
Отказ также возможен в иных случаях:
- В ПЗЗ не предусмотрена возможность изменения ВРИ на ИЖС.
- Отсутствие письменного согласия на перевод от остальных собственников, если их несколько.
- Перевод не соответствует плану развития территории.
Отказ может также произойти из-за неполного пакета документов. Причина всегда указывается письменно. Если причина несущественная, вы можете устранить недостатки и снова представить исправленные документы в МФЦ для продолжения процесса.
Как перевести СНТ в ИЖС
Под изменением подразумевается перевод использования с садового или огородного участка на индивидуальное жилищное строительство.
Для этого необходимо выполнить следующие условия:
- участок должен быть в собственности;
- относиться к категории земель населенных пунктов;
- иметь ИЖС как основной или условный вид разрешенного использования;
- состоять на кадастровом учете и иметь четко определенные границы;
- соответствовать предельной норме площади для земель в вашем регионе.
Проверьте право собственности
Для того чтобы удостовериться в праве собственности, можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Чтобы изменить ВРИ, требуется согласие всех собственников участка.
Уточните категорию земли
Садовые и огородные участки могут относиться к двум категориям:
- земли населенных пунктов. Это означает, что участок расположен в городе или селе;
- земли сельскохозяйственного назначения. Эти земли находятся исключительно за пределами населенного пункта.
В первом случае перевод в ИЖС возможен. Во втором случае потребуется изменение категории земель.
Чтобы проверить вид разрешенного использования и категорию участка, можно использовать публичную кадастровую карту Росреестра или выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому ниже будет описано, как её получить.
Проверьте участок по кадастру
Участок должен быть зарегистрирован в кадастре и иметь четко определенные границы.
- Проверьте, имеется ли кадастровый номер в документах на участок;
- Убедитесь в наличии адреса участка на карте Росреестра. Если участок отображается на карте — он зарегистрирован в кадастре. А может быть, земля есть в кадастре, но без координат границ. В этом случае необходимо обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он установил координаты.
Уточните предельную норму для участка
Нормы разрешенной площади участков определяются:
- земельным и градостроительным законодательством;
- правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
- местными властями или администрацией субъекта Федерации.
Проверить норму можно с помощью ПЗЗ, доступных на сайте администрации, или через сервис ФГИС ТП. Земля, не соответствующая нормам, не будет зарегистрирована в ЕГРН, и на ней нельзя будет построить дом.
Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС
Порядок действий зависит от того, указан ли ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать весь необходимый пакет документов и подать заявление о переводе в МФЦ или территориальное отделение Росреестра.
Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС
*Плата за изменения ВРИ взимается только для участков в Московской области.
Согласно закону, срок для внесения изменений составляет семь дней, однако в некоторых случаях это может занять больше времени.
Если ИЖС обозначено как условный вид использования, потребуется разрешение от местной администрации.
Процедура согласования состоит из четырех этапов:
- собственник участка подает заявление о предоставлении разрешения на ИЖС, это можно сделать в электронном виде, направив его в комиссию при местной администрации;
- комиссия разрабатывает проект решения, который будет вынесен на публичные слушания или общественные обсуждения;
- по итогам слушаний комиссия формирует рекомендации о разрешении или отказе в предоставлении условного вида использования;
- в результате рекомендаций, глава местной администрации принимает решение о выдаче разрешения на ИЖС или отказе в удовлетворении заявления.
ИЖС 2020 — вопросы эксперту
Федорова Елена, юрист в области земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— Можно ли изменить категорию земель?
— Да, такая процедура предусмотрена действующим законодательством. Необходимо подать обращение в компетентный орган исполнительной власти или местного самоуправления, в котором обосновывается необходимость перевода и прикладываются соответствующие документы. По результатам рассматриваемого дела выносится решение о переводе или об отказе. На это решение может быть подана жалоба в судебные органы.
Такой перевод, особенно для земель сельскохозяйственного назначения, требует тщательной и детальной проработки.
— Что делать, если местная администрация отказывается заниматься коммуникациями и инфраструктурой для участков ИЖС?
— Использование земли для индивидуального жилищного строительства возможно только при наличии подключения домов к инженерным сетям.
Эту проблему стоит внимательно изучить на этапе выбора объекта, так как ее решение потребует финансовых вложений и, возможно, приведет к судебным спорам.
К обязанностям органов местного самоуправления относится обеспечение жителей инженерной инфраструктурой. Часто власти не решают эти вопросы. В таком случае жалобы на бездействие или официальные отказы направляются в прокуратуру и дальше в суд. Для подачи иска потребуются доказательства, прокурорская проверка может этому помочь.
— Что стоит знать об ИЖС-2020, на какие изменения в законодательстве стоит обратить внимание владельцам и потенциальным собственникам участков ИЖС?
— Актуальным остается вопрос постоянной регистрации — об этом много говорилось в издании. Также упрощен порядок оформления прав на жилое помещение и на садовый дом.
Существует возможность для членов некоммерческих организаций в сфере садоводства, огородничества или дачного хозяйства бесплатно приобрести в собственность участок с целевым назначением.
