Как купить землю: пошаговая инструкция и лайфхаки от риэлторов. Как выбирать земельный участок под строительство дома.

Сама сделка купли-продажи является типичной. Покупатель и продавец могут действовать самостоятельно или нанять агента по недвижимости. Некоторые эксперты рекомендуют, чтобы договоры купли-продажи были подписаны нотариусом, который проверит законность сделки и наличие каких-либо ограничений.

Покупка земли под ИЖС

Если вы планируете купить участок земли для строительства собственного дома, вам следует быть очень внимательным при выборе участка. При выборе участка часто возникают юридические проблемы, которые могут возникнуть даже после того, как дом будет построен или возведен.

Если вам нравится — подписывайтесь на телеграм-канал Brobank.ru и не пропустите новости

Выпускник Международного университета Восточной Европы в области банковского дела. С отличием окончил Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по специальности «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих российских банках: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрыт). Является аналитиком и экспертом Агентства банковской и финансовой стабильности Бробанка. rusanova@brobank.ru Открыть профиль rusanova@brobank.ru Открыть профиль

Что важно знать тем, кто покупает землю под жилую застройку, требования к участку и его состоянию. Brobank.ru рассказывает, как проверить земельный участок, совершить безрисковую покупку и начать строительство дома.

Что такое участок под ИЖС

Для начала давайте разберемся, что такое жилой комплекс. Это аббревиатура термина «Индивидуальное жилищное строительство». Если участок имеет такой статус, это значит, что на нем можно построить семейный дом, затем жить в нем и зарегистрироваться. Однако не все участки подходят для индивидуального строительства.

Преимущества и особенности участков со статусом индивидуального жилого дома:

• на ней можно возводить собственные дома и коттеджи площадью до 1500 кв метров. Но учтите, что это должен быть именно один дом, а не таунхаус на две семьи или что-то подобное;
• построенному дому присваивается адрес, в нем может прописаться собственник и иные лица по его согласию;
• в доме, построенном на таком участке, можно проживать круглогодично. Обычно участки ИЖС изначально предполагают проведение коммуникаций, круглогодичного подъезда;
• на участке можно возводить гаражи, хозяйственные постройки, бани.

Сам дом, постройки, ограждения и даже деревья должны быть построены в соответствии с Земельным кодексом и Указом от 31.02.2001.

Прежде чем купить участок земли под жилую застройку, следует обязательно учесть важные юридические минусы. Например, закон предусматривает, что владелец должен начать строительство дома в течение трех лет после покупки. Если он этого не сделает, государство может конфисковать землю. Время на освоение земли не включается в этот трехлетний период.

Владелец земли может построить дом или другие здания, но все они должны быть одобрены правительством. После строительства дом должен быть проверен на пригодность.

Участок со статусом жилой недвижимости пригоден только для строительства дома и проживания в нем. Этот участок не может быть использован в сельскохозяйственных целях. Земля предназначена для других целей

Что важно учесть перед покупкой земли под ИЖС

Земля под строительство жилого дома может быть получена от государства или куплена у другого собственника. Но будем объективны — получить такой подарок от государства могут лишь несколько семей. В каждом регионе есть свой список претендентов, это могут быть многодетные семьи, отставные военные, милиционеры, врачи, учителя и т.д.

В большинстве случаев речь идет о покупке участка земли жилого назначения, на котором семья хочет построить дом для постоянного проживания и регистрации. Такие участки продаются как в городе, так и в сельской местности.

Если есть возможность, следует обратиться к хорошему юристу или агенту по недвижимости, который имеет большой опыт работы с землей. Вам нужен специалист, знающий закон, а не продавец!

• в документах четко должно быть прописано назначение земли — под ИЖС;
• качество грунта, ландшафта самого участка. Вы будете строить на нем дом, проблем возникнуть не должно;
• коммуникации. Даже если их нет сейчас, обязательно должна быть реальная возможность их подведения. И сразу учитывайте затраты на это, часто подвод воды, газа и электричества обходится далеко не в копейку;
• подъезд к участку, какой он. Лучше сразу представлять, как вы будете жить зимой, как добираться до дома. Грунтовая дорога — самый плохой вариант;
• кто занимается поселком, как обстоят дела с уборкой общей территории, как обеспечивается уборка и вывоз снега в зимний период.

Если речь идет о жилом участке в районе, где уже живут другие люди, не лишним будет поинтересоваться у них о коммунальных услугах и общей инфраструктуре, а также о том, существует ли какая-либо ассоциация или управляющая компания, отвечающая за благоустройство территории. Вы можете получить много важной информации от своих будущих соседей.

Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены

7 августа 2020 года Росреестр опубликовал на своем сайте обращение. В нем правообладателей просят уточнить границы уже проведенного межевания земельных участков и при необходимости зарегистрировать права на них в связи с вступлением в силу Закона о транспортной инфраструктуре 1. Этот закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство транспортной инфраструктуры без регистрации прав на землю, при условии, что данная земля принадлежит обществу и не обременена правами третьих лиц. Если в ЕГРЮЛ нет точных сведений о местоположении границ земельного участка и права на него не зарегистрированы (возникли до 1998 года), то собственник участка может столкнуться с тем, что на нем началось строительство объектов транспортной инфраструктуры, так как он ошибочно считается свободным. В связи с этим Росреестр рекомендовал правообладателям получить информацию о наличии границ земельного участка на основании кадастрового номера земельного участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости организовать уточнение границ земельного участка с помощью кадастрового инженера. В настоящее время в Едином государственном кадастре содержатся сведения о 24 миллионах земельных участков, которые не имеют точного описания своих границ. Есть земельные участки, которые еще не зарегистрированы в ЕГРЮЛ — у них нет кадастрового номера. Давайте попробуем разобраться в этой ситуации.

Во-первых, граждане по-прежнему владеют земельными участками с незарегистрированными правами на них. Но поскольку до регистрации прав никто не может купить участок, проблемы с ним могут возникнуть только у собственника. Это не является угрозой для потенциальных покупателей, так как собственник должен зарегистрировать свои права на этот участок, если он хочет его продать, а это возможно только после того, как он зарегистрирует его в земельной книге и установит его границы в соответствии с результатами регистрации земли.

Во-вторых, существуют земельные участки, права на которые зарегистрированы, но не поставлены на кадастровый учет, даже если они упрощены, без кадастрового учета. Такая земля опять же представляет собой оборот, но покупать такую землю до того, как она будет зарегистрирована в земельном кадастре и установлены ее границы, рискованно, так как потом будет крайне сложно защитить свои права. По данным земельного кадастра, вполне вероятно, что на их месте есть другие участки земли. Однако на рынке их не так много.

В-третьих, с 2006 года в рамках «дачной амнистии» гражданам, которым земельные участки были выделены для некоммерческих целей до принятия Земельного кодекса РФ в октябре 2001 года, была предоставлена возможность поставить их на кадастровый учет и установить свои права на них без проведения процедуры межевания, то есть без установления границ на местности. Позже, с принятием закона «О государственном кадастре недвижимости «2 , данные земельные участки были отнесены к ранее учтенным земельным участкам. Статья 45 этого закона предусматривала, что граждане, которым земельные участки были предоставлены для некоммерческих целей до вступления закона в силу, т.е. до 1 марта 2008 года, могут поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на эти земельные участки без установления их границ на местности. В кадастровом паспорте таких земельных участков имеется отметка «границы земельного участка не установлены в геодезической системе координат». Такие участки также являются объектом торговли и широко используются на рынке недвижимости. Однако некоторые нотариальные палаты не рекомендуют своим нотариусам торговать такими земельными участками, поскольку, очевидно, осознают риски, связанные с их приобретением. Тем не менее, нотариальное удостоверение для таких сделок не требуется

Ошибка кадастрового инженера как причина наложения границ соседних участков

Вышеупомянутые бенефициары, по крайней мере, знают, что их земля находится в опасности. Гораздо хуже ситуация в случаях, когда границы земельного участка были установлены по результатам кадастровой съемки, но кадастровый инженер допустил ошибку при проведении съемки (такие ошибки раньше назывались кадастровыми, а с вступлением в силу Закона «О государственной регистрации недвижимости» в 2017 году они теперь называются кадастровыми ошибками. В 2017 году закон «О государственной регистрации недвижимости» вступил в силу).

Статья 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости» определяет два вида ошибок: технические ошибки, допущенные землеустроителем в виде канцелярских ошибок, опечаток и т.д., и регистрационные ошибки, допущенные лицом, осуществляющим кадастровый учет. Техническая ошибка исправляется по решению сотрудника кадастровой службы при ее обнаружении или по заявлению заинтересованного лица. Реестровая ошибка исправляется путем составления нового межевого плана — для уточнения границ земельного участка, который подлежал кадастровому учету.

Трудно найти реестровую ошибку на самой публичной кадастровой карте. Обычно для ее обнаружения и исправления вызывают кадастрового инженера. Если границы участка «пересекаются» с границами соседнего участка из-за кадастровой ошибки, рекомендуется связаться с соседним землепользователем и попросить кадастрового инженера уточнить границы. Если землепользователь не согласится, следует обратиться в суд для исправления кадастровой ошибки. Однако важно понимать, что сосед — это не любой сосед, чей участок примыкает к собственному, а только тот, чей участок имеет смежную границу согласно данным земельного кадастра.

Фактическое местоположение участка и обозначенное на публичной кадастровой карте должны совпадать

Еще сложнее ситуация для тех, чьи земельные участки оказались далеко от их фактического местонахождения, когда система координат для ведения ЕГРП (ранее ГНР) была изменена по данным реестра — то в другом районе, то в районе водоема и т.д. В нашей стране смена системы координат происходила дважды. В результате многие земельные участки были «изъяты», хотя их границы были установлены кадастровой съемкой при постановке на учет. Правовой статус этих земельных участков законодательно не определен, и алгоритм поведения в таких случаях не регламентирован.

Такое изменение местоположения земельного участка можно легко обнаружить на публичной кадастровой карте. При его обнаружении необходимо подать в Росреестр заявление об исправлении технической ошибки. Как правило, Росреестр удовлетворяет эту просьбу, но только если не затрагиваются права третьих лиц. В противном случае ошибка будет исправлена по решению суда в соответствии с ч. 4 ст. 61 Закона о государственной регистрации недвижимости (хотя изменение системы координат трудно назвать ошибкой). В этом случае необходимо заказать отчет геодезиста и выявить ошибки в установлении границ. Этот процесс может занять много лет.

Поэтому перед покупкой земельного участка, даже если его границы четко обозначены, необходимо проверить его местоположение на публичной кадастровой карте.

Oпpeдeляeмcя c дeньгaми

Землю, предназначенную для жилой застройки, можно приобрести с помощью ипотеки и кредита. Садовые участки сложнее заложить, поэтому банки менее охотно выдают кредиты на такую покупку.

Стоимость участка земли зависит от его местоположения, наличия коммуникаций или зданий, инфраструктуры или планируемой инфраструктуры. И, конечно, от жадности продавца. Очень дешево продаются, как правило, «проблемные» участки, которые вроде бы принадлежат продавцу, но на самом деле документы давно утеряны, и чтобы их вернуть, нужны деньги, время и адвокат. Бывают также попытки как можно быстрее и дешевле продать участки, на которые претендует кто-то другой — например, наследники бывшего владельца.

Пoдбиpaeм yчacтoк

Покупатели часто хотят приобрести землю в красивом месте или у озера, не беспокоясь о том, смогут ли они построить дом или возникнут ли трудности с доступом зимой. Однако есть несколько правил, которые могут значительно облегчить жизнь:

• Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
• Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
• Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
• Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
• Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.

Пoкyпaeм зeмлю

Прежде чем платить деньги, осмотрите участок.

• Чтo и кoгдa бyдyт cтpoить пoблизocти, нe вoзникнyт ли пpoблeмы c иcпoльзoвaниeм зeмли пo нaзнaчeнию? Этo мoжнo yзнaть в дeпapтaмeнтe apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa в мyниципaлитeтe тoгo paйoнa или oблacти, гдe пoкyпaeтe зeмлю.
• Нe нaxoдитcя ли yчacтoк в зaлoгe, apeндe или пoд apecтoм cyдeбныx пpиcтaвoв? Этo мoжнo yзнaть в Pocpeecтpe, зaпpocив кaдacтpoвyю выпиcкy нeпocpeдcтвeннo в нeм, в MФЦ или нa caйтe Гocycлyг.

Продумайте, для чего строите дом, чтобы выбрать расположение

Важно решить, что вы хотите сделать с землей и хотите ли вы построить круглогодичный дом или хижину. «При выборе места для постоянного дома первое, на что следует обратить внимание, — это расстояние до крупного населенного пункта или Москвы. Рекомендуется жить не дальше 15-30 км от МКАД, если вы работаете в столице и часто там бываете. Также крупный населенный пункт должен находиться не далее 3-7 км от места проживания, чтобы иметь возможность пользоваться всей инфраструктурой: Магазинами, аптеками, больницами, школами и т.д.», — говорит Игорь Капустин, генеральный директор компании «Новая Земля».

«Покупая участок под загородный дом, вы можете выбрать расстояние по своему усмотрению — от 30 км от Москвы и дальше, в зависимости от транспортного сообщения, рекомендуемое время в пути до загородного дома составляет не более часа, с учетом пробок», — говорит Капустин. По его словам, «для отдыха за городом желательно, чтобы рядом были крупные водоемы, в которых можно купаться летом», — резюмирует эксперт.

Если вы работаете в столице, не стоит уезжать дальше 15-30 километров от МКАД (Фото: Kailylan\shutterstock)

Определите свой бюджет

Стоит заранее просчитать, хватит ли у вас денег на покупку недвижимости. По данным сервиса объявлений ЦИАН, средняя цена участков под застройку в Подмосковье на начало июля 2022 года составляет 4,4 миллиона рублей. За год она выросла на 19 % (с 3,7 миллиона рублей).

«Самые дорогие участки традиционно находятся на Рублево-Успенском направлении (19,7 млн. рублей), далее следуют Киевское (10,4 млн. рублей) и Калужское (9,8 млн. рублей). Самые дешевые направления находятся в менее престижной восточной части области: Егорьевское (2,4 миллиона рублей), Рязанское (2,5 миллиона рублей), Горьковское (2,7 миллиона рублей) и Щелковское (3 миллиона рублей)», — говорит Елена Лапшина, эксперт «ЦИАН.Аналитика»

Что учесть при выборе

Чтобы построить новый индивидуальный дом, необходимо определиться с размером, формой, типом материалов, расположением комнат, кондиционированием и некоторыми другими параметрами. Однако все эти рассуждения напрасны, если застройщик изначально не знает, как выбрать участок под строительство дома. Первое, что необходимо сделать, — рассмотреть следующие критерии:

• Личные предпочтения будущих хозяев.
• Территориальное расположение относительно естественных или искусственных образований – на юг или север от города, речки, лесного массива, гор, равнин и т. д.
• Расстояние до крупных населенных пунктов , промышленных центров.
• Наличие электрических сетей , водо- и газопроводов , сотовых вышек и прочих коммуникационных систем.
• Транспортные развязки , узлы связи, виды транспортных средств, удобство и время, затрачиваемое на путь до работы, учебы и прочих необходимых мест.
• Физико-геологические характеристики местности (уклон участка, уровень подземных вод, наличие водоемов, тип грунта).
• Юридический статус будущих владений.

Важно: Все вышеперечисленные факторы влияют на конечную цену участка. Для многих людей именно стоимость определяет цену. В этом случае выбор других критериев обусловлен ограниченностью бюджета.

Расстояние до города

Первым фактором при выборе участка является удаленность от города. Даже если все, кто будет жить в доме, работают и учатся на расстоянии или находятся на пенсии и не зависят напрямую от крупных городских центров, близость к мегаполису или большому поселку все равно крайне необходима. Это обусловлено рядом необходимых условий:

1. Пополнение продуктовой и материальной базы.
2. Использование медицинских услуг, в том числе неотложных.
3. Взаимодействие с экстренными службами при развитии ЧП.
4. Посещение прочих объектов по интересам (клубов, театров, магазинов, выставок и т. д.).

Кроме того, современный человек привык жить в компании — ему необходимо общение. Вряд ли можно надолго оторваться от коллектива, друзей и родственников. Поэтому в связи с этим необходимо также знать, как выбрать место для строительства дома, чтобы из-за поспешного эмоционального решения не оказаться в социальной изоляции надолго.

Дом в глуши подходит только для эпизодического проживания. Лучшее место для выезда на выходные, пикников, рыбалки и охоты. Для постоянного проживания лучше выбрать место как можно ближе к большому городу, его пригороду или более-менее экологичному району.

Оно не должно быть слишком удаленным, но и не слишком близко к оживленной части города. Место является оптимальным, если соблюдены следующие условия:

1. До работы/учебы/деловой встречи приходится добираться не дольше 1-1,5 часа.
2. До ближайшего детсада или школы тратится не больше получаса пути на собственном авто, такси, электричке или автобусе.
3. Густонаселенные районы, оживленные магистрали или промышленные предприятия находятся по другую сторону города.

Интересный факт! В большинстве случаев стоимость является ограничивающим фактором при выборе участка земли под дом. Цена участка за чертой города снижается в среднем в десять раз по сравнению с аналогичным по размеру участком в пригороде.

Геометрия, габариты и рельеф

При выборе участка земли для строительства дома немаловажное значение имеет рельеф, размер участка и его геометрическая форма.

Рельеф

Традиционно геодезия рассматривает три типа рельефа для строительной площадки:

Плоский рельеф идеально подходит для строительства дома. Помимо дома, на этой местности можно разбить большой участок для садов, огородов и других видов приусадебного земледелия по желанию. На ней легко строить и удобно перевозить материалы. Недостатками являются повышенная ветровая нагрузка и избыток солнечного света. Кроме того, на ровной поверхности застаивается вода. Поэтому почти всегда требуется дренаж.

Дом на холме может быть построен в совершенно разных условиях — на земле и на склоне. Во всех случаях требуется усиленный фундамент. Природные факторы (землетрясения, ветер, дождь) могут привести к разрушению фундамента. Преимущества строительства на возвышенности — это беспрепятственный обзор окрестностей, быстрый дренаж в случае сильных осадков, вентиляция и всегда чистый воздух.

На низменных участках дом и двор меньше подвержены воздействию ветров. Повышенная влагоотдача благоприятствует росту овощных культур. Однако низменные районы имеют и недостатки: собственный микроклимат (заморозки могут случаться даже летом), затопление в сезон дождей и ливней (необходимо предусмотреть дренаж), смог, туман, спертый воздух.

Совет. Чтобы знать, как выбрать подходящий участок для строительства дома, учитывая характер почвы, нужно решить, будет ли на участке двор для выращивания огородных культур. Если последние исключены, то нет необходимости уделять много внимания типу почвы. С другой стороны, растения хорошо растут на черноземах и поймах рек.

Размеры

Оптимальное значение соотношения площади дома и участка — 1:10. Например, если площадь дома составляет 100 м2 , то участок должен быть около 10 соток. Причины этого следующие:

• Удобное расположение хозяйственных построек, бани, гаража, теплиц, деревьев, грядок.
• Комфортное минимальное расстояние от соседних домов.
• Возможность размещения второстепенных сооружений вблизи периметра – чтобы отгородить внутренне пространство от окружающих любопытных взоров: зоны отдыха, детский уголок.