На карте показаны земельные участки, находящиеся в охранной зоне. Наша задача — выяснить, входит ли интересующий нас участок в этот список, так как строительство в охранной зоне запрещено.
В чем разница между ЛПХ и ИЖС
Юристов Smart Choice часто спрашивают, чем отличается жилой участок от сельского, и стоит ли менять категорию или разрешенное использование участка. Сельские земли часто рассматриваются как земли, принадлежащие физическим или юридическим лицам — то есть индивидуальные семейные фермы и семейные дома. Между этими двумя типами земель есть существенная разница, но Строительный кодекс и классификация разрешенных видов использования предоставляют довольно запутанную информацию. Не юристам трудно понять разницу между этими двумя типами земель. С помощью юристов RFI consult мы ответим на все основные вопросы, объясним преимущества каждого вида использования земли и укажем на особенности перехода из одной категории в другую.
Чем отличается ИЖС от ЛПХ
Прежде чем ответить на вопрос, в чем разница между жильем и земельным участком, необходимо понять, что означают эти термины, каково функциональное назначение участка и каковы последствия владения участком для собственника. ИСС — это участок земли, предназначенный для жилой застройки высотой не более трех этажей. В классификации разрешения на землепользование (РЗП) жилище указано в пункте 2.1; жилища, построенные на участке, предназначены для постоянного проживания. Также разрешено выращивание сельскохозяйственных культур, деревьев и ягод. Владельцы земли имеют право возводить гаражи и хозяйственные постройки. При проведении различия между фермой и жилым домом следует отметить, что строительство жилых домов возможно только на землях, отнесенных к категории городских. Участки под жилые дома могут быть расположены как в городской черте, так и на сельскохозяйственных землях. Соответственно, эти участки относятся к разным категориям и имеют разное назначение. В отличие от жилых участков, на сельскохозяйственных землях строительство постоянных сооружений не допускается. Эти участки пригодны только для сельскохозяйственного производства. Их код в классификаторе — 1.16. Участки ЛПХ также могут располагаться в городских поселениях. Их правильное обозначение — «жилые участки для личного пользования». Их код — 2.2. На таких участках можно построить жилой дом максимум в три этажа для постоянного проживания. Однако разрешено также сельскохозяйственное производство, животноводство, гараж и дополнительные некапитальные интенсивные постройки. В чем основное отличие фермы от жилого дома в городе? Это возможность осуществления сельскохозяйственной деятельности, в том числе продажи. Соответственно, в зависимости от категории земли меняется статус для перевода из аренды в жилую недвижимость и сложность процедуры. Баннер — если возникает такой вопрос: Находится ли земля в черте города? ↓ да (код 2.2.) ↓ нет (код 1.16.) Изменение вида категории разрешенного использования земли Самое главное помнить, что участок земли с зонированием «частное подсобное хозяйство» может быть частным участком в черте города или участком земли во внешней зоне. В первом случае нет особой разницы между частным участком и жилым комплексом: вы также можете построить на участке дом и зарегистрироваться в нем. Во втором случае строительство постоянных зданий строго запрещено, а земля может использоваться только в сельскохозяйственных целях. Если вам интересно, в чем разница между сельскохозяйственным участком и жилым комплексом?
| Плюсы | Минусы | |
| ИЖС | Возможность построить капитальное строение и зарегистрироваться в нем. Городская администрация несет ответственность за социальное развитие района, проводку коммуникаций. | Высокая кадастровая стоимость и налог на землю. Высокие коммунальные платежи. |
| ЛПХ в пределах города | Возможность построить капитальное строение и зарегистрироваться в нем (иногда процедура связана со сложностями). Подключиться к коммуникациям можно, но чаще всего собственникам участков приходится самостоятельно оплачивать работы. Низкая кадастровая стоимость и коммунальные платежи. Возможность заниматься сельскохозяйственной деятельностью и продавать излишки производства. | Нет возможность получить кредит или ипотеку либо использовать материнский капитал для строительства дома. |
| ЛПХ на полевых землях | Дом для постоянного проживания построить нельзя. Если возведено временное жилье (например, дача), то в нем нельзя зарегистрироваться. Низкая кадастровая стоимость и коммунальные платежи. Можно получить льготы на ведение хозяйства. | Нет возможности построить капитальные строения. Могут быть проблемы с проведенными коммуникациями (централизованное водоснабжение чаще всего есть на всех участках, а вот электричество и тем более газопровод протягивать придется за свой счет). Отсутствие инфраструктуры. |
Отличия между землями ЛПХ и ИЖС : разбираемся в особенностях функционального назначения
Рекомендуем ознакомиться с Классификатором видов разрешенного использования, Земельным кодексом Российской Федерации, ФЗ-172, статьями 37 и 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ФЗ-112 и ФЗ-218.
- Решая, что лучше — ИЖС или ЛПХ, учтите: на землях под индивидуальное строительство придется в течение трех лет возвести дом или хотя бы начать строительные работы. При этом придется действовать строго в рамках закона, составляя проект, согласовывая его с различными инстанциями и т.д.
- Чем отличается ЛПХ от ИЖС в населенном пункте? Возможностью заниматься сельскохозяйственной деятельностью. Важно, чтобы к ней не были привлечены наемные рабочие, иначе ее сочтут коммерческой. Еще одно условие: площадь надела не должна превышать 0.5 Га. Собственник получает весомые преимущества. Главное — отсутствие НДФЛ, даже если продукция продается. Нет необходимости переводить отчисления в пенсионный фонд. Также государство предоставляет налоговые льготы на приобретение техники для обработки земли, субсидии на закупку посевного материала, животных или корма и т.д.
- Ограничения есть в получении кредита или ипотеки, а также реализации материнского капитала. Первое, чем отличаются земли ИЖС от ЛПХ: их можно заложить, купить в кредит. На них можно строить жилые дома с использованием материнского капитала или привлечением заемных средств. С ЛПХ ситуация сложнее. Скорее всего, у вас не получится договориться с банком или пенсионным фондом, если земли имеют категорию с/х. Определенные сложности возникнут и с приусадебными участками. Именно поэтому, изучая отличия ЛПХ от ИЖС и решая что лучше для возведения дома, рекомендуем все же отдать предпочтение ИЖС. С теми же проблемами сталкиваются граждане, в собственности которых находятся участки СНТ, под дачное хозяйство и т.д.
Рассматривая разницу между использованием сельскохозяйственных земель и земель под жилые дома, следует помнить, что в России за ненадлежащее использование земли налагаются штрафы, а земля может быть даже конфискована. Поэтому, прежде чем планировать перевести жилую землю в коммерческую, необходимо взвесить все «за» и «против» и решить, готовы ли вы осуществлять на этой земле запланированную деятельность. Ниже приведены некоторые важные замечания по поводу целевого использования земли.
Теперь, когда мы поняли разницу между отдельным участком и жилым участком, давайте поговорим об изменении целевого использования участка. В зависимости от того, где находится участок — в поле или в городе, зависит, требуется ли смена ТКЭ или категории.
В обеих процедурах есть много подводных камней. Например, при переводе категории земли необходимо проанализировать документы планирования, правила зонирования и застройки и другие документы, чтобы убедиться в целесообразности процедуры. Иногда проще попытаться получить разрешение на условно разрешенный вид использования, чем менять категорию.
Какая земля
В контексте имущественных отношений термин «земля» понимается, прежде всего, как элемент недвижимого имущества. Это физический объект, ресурс и средство производства. Например, если вы хотите разводить домашнюю птицу.
Именно о такой земле мы и поговорим в нашем материале.
Недвижимость всегда была надежной инвестицией. Земля, однако, может быть не столько инвестицией, сколько безопасностью и возможностью для чего-то большего.
Продажа участка земли редко бывает быстрым решением, а деньги могут быть крайне необходимы. Например, для расширения собственного бизнеса. В этом случае стоит подумать о кредите под залог недвижимости.
Категории земель: законом закреплен характер использования земель
У вас есть дом и земельный участок? Это имущество может послужить залогом для кредита в Совкомбанке. С его помощью вы можете получить от 200 тысяч до 30 миллионов рублей на срок до 15 лет. Оформите онлайн-заявку и сделайте шаг навстречу своим новым целям
Назначение земельного участка определяется его использованием. Главной характеристикой является категория земли. Это базовое понятие. Подробную информацию о классификации земельных участков по назначению можно найти в статье 7 Земельного кодекса РФ.
Параметр «категория земельного участка» имеет сразу несколько значений: Возможность приобретения недвижимости; Возможность ее использования; Возможность строительства на ней (будь то жилое или коммерческое).
Категория земельного участка является обязательной. Земельный участок имеет только одну категорию. Ни один участок не может быть отнесен более чем к одной категории.
В поле только сеять и пахать разрешается
Для личного пользования подходят следующие категории земель: сельскохозяйственные земли и земли населенных пунктов.
- располагаются за пределами населенного пункта;
- используются в сельском хозяйстве;
- позволяется только возведение хозяйственных построек.
Характеристики земель сельскохозяйственного назначения описаны в статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации:
Основной вывод заключается в том, что строительство жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения не допускается. Поэтому данный вариант подходит для городских жителей с ограничениями.
Однако 1 марта 2022 года Федеральным законом № 229-ФЗ от 2 июля 2022 года вступили в силу поправки в Земельный кодекс Российской Федерации. Поправки разрешают строительство жилья на крестьянских земельных участках.
Воспользоваться послаблениями можно уже сейчас, но придется подождать до 1 марта 2026 года. После этого внести изменения будет уже невозможно. Единственным условием для строительства домов является то, что владелец земли является фермером и занимается сельскохозяйственной деятельностью.
Жить и строить в черте города
Единственным условием является то, что владелец земли должен быть фермером и заниматься сельскохозяйственной деятельностью. На сельскохозяйственных землях с высокой продуктивностью и особой ценностью строительство жилого дома по-прежнему не допускается.
Категория земель населенных пунктов — оптимальная категория для покупки, если вы не являетесь фермером или не собираетесь им становиться. Характеристики этой категории земель изложены в статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
- всегда находятся внутри городов и поселков;
- предназначены для застройки, в том числе жильем.
Для владельца нет ограничений по виду деятельности. Вы можете в любое время построить собственный дом и узаконить строительство без особых трудностей.
Виды разрешенного использования: ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество
Главный вывод — данная категория земель является оптимальной.
Прежде чем приступить к поиску земельного участка, необходимо решить, как вы будете использовать недвижимость.
Планируете ли вы жить круглый год или приезжать на выходные летом? Хотите ли вы разводить мелких животных или птицу? Планируете ли вы активно возделывать свой сад? Ответы на эти вопросы помогут вам определить вид разрешенного использования вашего будущего участка.
Использование земли оказывает прямое влияние на ее стоимость и косвенное — на местоположение.
Класс земли и вид разрешенного использования не являются идентичными или взаимозаменяемыми. Первый является более обширным, чем второй. Эти два критерия важны при выборе земельного участка. Они заслуживают особого внимания.
Всего в классификации более ста критериев. Не все из них актуальны для нас. Рассмотрим актуальные критерии: Индивидуальное жилищное строительство, Индивидуальное фермерское хозяйство, Садоводство и огородничество.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) разрешает строительство жилого дома и хозяйственных построек. Разведение кур или выращивание картофеля не разрешается. Другими словами, никакие сельскохозяйственные работы не разрешены.
Льготная ипотека на самостоятельное строительство дома
Садоводство схоже по критериям с огородничеством. Разрешено строительство жилого дома высотой до 20 м и хозяйственных построек. Кроме того, владелец FAR может на законных основаниях заниматься птицеводством или производством сельскохозяйственной продукции.
Все мы знакомы с садоводством в виде дачи. Сегодня широко используются две формы: некоммерческое садоводческое товарищество (СНТ) и некоммерческое дачное товарищество (ДНП).
До 2008 года были известны примеры единоличного землепользования (ЕЗП). В 2008 году СЗУ было упразднено, но участки существуют и сегодня.
Основные отличия
Различие между СНТ и ЗОП незначительно. СЗУ может находиться в жилой зоне, а СНП — нет; СЗУ объединяет дачников, а СНП — сторонников сельского хозяйства.
ППС рассматриваемых нами участков имеют некоторые особенности, которые влияют на практику их использования.
Достоинства и недостатки
Давайте более подробно рассмотрим различия между жилыми и сельскохозяйственными участками.
| Сравнительная категория | ИЖС | ЛПХ | Примечания |
| Категория земель | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов, земли сельхозназначения | |
| Основная цель использования | строительство личного жилья | выращивание плодово-овощной продукции | |
| Допустимые варианты использования | возведение подсобных построек, ведение садово-огородной деятельности | строительство жилья*, возведение подсобных строений. | *исключительно на приусадебных участках |
| Потребность в получении разрешительной документации | да | Да, с окончанием периода законодательного разрешения на упрощенную регистрацию земли и расположенных на ней объектов* | *до марта 2018 года узаконить жилую постройку можно предъявлением правоустанавливающего документа на землю. |
| Наличие коммунальной и инженерной инфраструктуры | да | не всегда | |
| Легальная реализация излишек сельхозпродукции | нет | да | |
| Возможность оформления регистрации по месту жительства | да | да | |
| Предельный размер участка | 0,03-0,3 га* | 0,5 га* | *регулируется местными властями |
| Ставка земельного налога | высокая | низкая | |
| Кадастровая стоимость | * | * | *зависит от степени развитости инфраструктуры территории, наличия поблизости объектов соцкультбыта, сельскохозяйственной ценности земли |
Чтобы облегчить сравнение, сведем наиболее важные характеристики участков в таблицу.
Особенности полевых участков
Строительство на частной земле, не имеющей соответствующих подъездных путей и необходимых коммуникаций, приводит к дополнительным расходам и, соответственно, к увеличению общей сметы строительных работ.
Использование полевых земель представляет собой серьезную проблему.
Закон № 112-ФЗ «О частных сельскохозяйственных владениях» прямо запрещает строительство зданий и сооружений на таких землях.
Однако в нем ничего не говорится о строениях, необходимых для сельскохозяйственной деятельности.
- носят временный характер;
- не имеют фундамента;
- представляют собой сборно-разборную конструкцию, позволяющую без труда перемещать объект в другое место.
Эти объекты, как правило, отвечают следующим критериям
Строительство сооружений на земельных участках должно быть юридически обосновано, и только после этого застройщику будет выдано разрешение на проведение строительных работ.
- объекты, обеспечивающие полив сельхозкультур – колодцы, пруды, различные гидротехнические сооружения, водонапорные башни;
- оборудованные системой освещения и обогревания теплицы;
- подсобки для хранения инвентаря;
- бокс для хранения и проведения ремонтных работ автотехники;
- туалет;
- бытовое помещение для жизнеобеспечения людей, занимающихся ведением на участке хозяйственных работ – место для отдыха, приема пищи, защиты от плохих погодных условий;
- сооружение для содержания сторожевой собаки;
- различные навесы и загоны, обеспечивающие возможность разведения скота;
- сооружения для производства грибной продукции.
Смена ВРИ
Комплексная сельскохозяйственная деятельность может потребовать строительства следующих сооружений:
Наиболее распространенным требованием является преобразование одного земельного участка в одно строение. Это связано с тем, что ЕМА дает владельцу гораздо больше возможностей для развития участка.
Изменение вида разрешенного использования с жилого на одиночное строение также используется, когда человек хочет создать мини-жилье или снизить налоговое бремя для семьи.
Изменение вида разрешенного использования возможно для участков, предназначенных для проживания.
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- кадастровый паспорт на землю и размещенные на ней объекты недвижимости;
- письменное подтверждение согласия совладельцев земли, а также собственников соседних участков.
Процедура осуществляется муниципальными властями и занимает полтора месяца. Заявитель должен приложить к заявлению следующие документы:
Орган, рассматривающий заявление, имеет право запросить дополнительные документы, которые перечислены в административном регламенте компетентного муниципального органа.
Более подробную информацию об изменении площади земельного участка в исключительной экономической зоне можно найти в текущей статье.
Основное различие между участками под жилую застройку и сельскохозяйственными участками заключается в их назначении: участки под жилую застройку предназначены для строительства, а сельскохозяйственные участки — для сельскохозяйственного использования. В обоих случаях разрешается строительство и возделывание земли.
- предельных размеров участков,
- их стоимости,
- обязанностей по обустройству.
Основные различия заключаются в следующем: участки под застройку могут быть использованы только для сельскохозяйственных угодий:
Как перевести земли из категории ЛПХ в категорию ИЖС?
Следует также отметить, что в отличие от ИЖС, на участках разрешено содержание домашнего скота.
Если участок расположен в пределах населенного пункта, достаточно изменить основной вид разрешенного использования такого участка.
Чтобы изменить вид разрешенного использования из СЭЗ в УГС, вам необходимо:
Шаг 1: Проверить, соответствует ли участок необходимым требованиям.
Если необходимо, сначала проведите кадастровый учет земельного участка.
Если СЭЗ зарегистрирована как условно разрешенный вид использования, необходимо также получить разрешение от местного органа власти,
Шаг 2: Подать заявление в Росреестр.
Заявление об изменении вида разрешенного использования можно подать через МФЦ или онлайн через Портал государственных услуг.
- паспорт;
- справка/выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности;
- документы подтверждающие право собственности на земельный участок.
К заявлению необходимо приложить следующие документы:
Отличительные особенности
Изменения будут зарегистрированы в срок до 7 рабочих дней.
Основное различие между землями жилого и коммерческого назначения заключается в конкретном виде использования. Например, на землях сельскохозяйственного назначения можно не только строить жилье и дополнительные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры, но и производить сельскохозяйственную продукцию, содержать скот.
С другой стороны, на участках КПК разрешено только выращивание сельскохозяйственных культур. На участке нельзя построить дом и жить на нем.
Различие между ГФА и ИПФ: особенность.
Только в границах населенного пункта
Как внутри, так и за пределами населенного пункта
Строительство жилых домов, гаражей и хозяйственных построек для собственного пользования, выращивание сельскохозяйственных культур
Сельскохозяйственные угодья частных семейных ферм
Участки личных подсобных хозяйств
Сельскохозяйственное производство
Строительство жилых домов, хозяйственных построек, гаражей, выращивание сельскохозяйственных культур, животноводство.
На практике большинство участков ЛПХ расположены в селах и городах, но это не означает, что не может быть земли в частной собственности.
Наделы ИЖС и ЛПХ: плюсы и минусы
Важно знать, что люди, ведущие небольшое хозяйство, не обязаны регистрировать свою деятельность в налоговых органах, вести учет продаваемой продукции и платить налоги с дохода от продаж.
С юридической точки зрения между SFE и IFA есть существенная разница, особенно если владелец планирует содержать скот или производить сельскохозяйственную продукцию для собственного потребления и продавать излишки.
К преимуществам земли SFE относится возможность построить на ней жилой дом, здания и гаражи, а также выращивать фрукты, овощи и другую сельскохозяйственную продукцию для собственного потребления. В построенном доме можно легко зарегистрироваться по месту постоянного проживания. Кроме того, муниципалитет отвечает за социальное развитие территории и предоставление коммунальных услуг.
«Основными недостатками жилых участков являются высокая стоимость земли и стоимость коммунальных услуг. На таких участках можно выращивать урожай для собственного пользования, но продавать излишки нельзя.
Практика показывает, что кадастровая стоимость жилых участков гораздо ниже, чем у концессий для одиночных домохозяйств. На такой земле владелец может построить дом, зарегистрироваться в нем, жить там всей семьей, выращивать овощи и фрукты, разводить скот, производить практически всю сельскохозяйственную продукцию не только для собственного потребления, но и продавать излишки.
Что лучше ИЖС или ЛПХ
Однако если земля является сельскохозяйственной, то она может использоваться только для сельскохозяйственной деятельности, без права возведения на ней капитальных строений.
Как только вы узнаете разницу между участком под жилую застройку и участком под индивидуальную застройку, вы сможете решить, какой из них купить. Невозможно однозначно сказать, какой из двух вариантов лучше. Все зависит от индивидуальных потребностей будущего владельца.
Если человек планирует купить участок для строительства дома в городе и не хочет иметь дополнительных проблем с коммуникациями и комфортом, то лучше выбрать жилой участок.
Если будущий владелец хочет не только построить на участке дом, но и заниматься сельскохозяйственной деятельностью, например, выращивать фрукты, овощи, зерно и домашний скот, а также, возможно, продавать излишки произведенной продукции, то лучше остановить свой выбор на небольших сельскохозяйственных участках.
Участки, которые можно использовать для частного фермерства, с другой стороны, редко используются обычными гражданами. В основном они используются крупными хозяйствами, например, колхозами, которые выращивают зерно, овощи и другие культуры в больших количествах.
Если у вас есть вопросы о приобретении земли, переводе земли из одной категории в другую или другие вопросы, пожалуйста, свяжитесь с нашим юристом. Специалист тщательно изучит вашу ситуацию и найдет правильное, законное решение. Мы работаем в режиме онлайн, поэтому вам не придется прерывать свой распорядок дня, чтобы получить консультацию.
