Виды разрешенного использования, виды запрещенного использования, запретные и санитарные зоны, красные линии и — что очень важно — строительный блок, в котором может быть построен дом!
Строительство дома с учётом пятна застройки
Чтобы определить очертания площади, занимаемой домом, в квадратных метрах, было введено понятие «площадь застройки». Помимо основного здания, площадь застройки включает также парковочные места, подъездные пути, здания на нижних уровнях: подвалы, подземные гаражи и другие подземные пространства без наземных зданий.
Как определить площадь пятна застройки
Площадь здания, спроецированная на поверхность земли, является площадью основания здания. Размеры прямоугольной площади основания:
- Ширина — красная линия, проходящая вдоль фасада.
- Глубина — размер, идущий вглубь по боковой части здания.
Если дом не прямоугольный, расчеты будут приблизительными. Определение размеров опорной площади является предпосылкой для планирования всего участка. Если, например, известны размеры планируемого подвала и его глубина, то можно заранее определить объем предстоящих земляных работ и количество грунта, который придется вывезти из котлована во время строительства.
Экономический расчет этих работ необходим, так как они будут включены в смету наряду с другими расходами на строительство.
Контур фундамента здания вычерчивается на плане местности в точном месте, где будет построено здание.
Этот метод часто используется в градостроительстве для проектирования наружных сооружений, озеленения, пересечения улиц и т.д.
Разбивка пятна здания
Перед началом строительства дома план здания, то есть площадь здания, анализируется с учетом ограниченных внешних геометрических параметров. Метод определения площади застройки заключается в том, чтобы начертить (обозначить) на местности контуры проекта фундамента.
Иногда случается, что внешние стены здания впоследствии немного выступают за пределы намеченных контуров фундамента. Отпечаток дома также состоит из разметки прилегающих зданий, которые стоят на фундаменте основного здания, а также подъездных путей.
Чтобы избежать проблем с постоянными изменениями и ремонтами в процессе эксплуатации построенного здания, процесс разметки опорной площади здания осуществляется квалифицированными сотрудниками специализированных компаний — сотрудниками геодезических компаний и организаций.
Работы выполняются с помощью точных современных приборов и специального геодезического оборудования. Благодаря такому грамотному подходу здание будет нуждаться только в регулярном текущем ремонте на протяжении многих лет.
На каком расстоянии от забора можно строить дом ИЖС
Так и должно быть:
- не менее 3 метров от забора со стороны соседей,
- не менее 5 метров от забора со стороны улицы,
- не менее 6 метров от соседского жилого дома,
- если мы говорим о деревянной бане, расстояние от нее должно быть не менее 12 метров.
Стандарты размещения зданий
Какие предельные проценты застройки в границах участка
Минимальная доля застройки в границах участка — 10%.
Минимальная доля застройки в границах участка должна составлять 30%.
Коэффициент застройки рассчитывается следующим образом: OB/PU.
ПЗ — застроенная территория.
ПИ — площадь участка.
Если такой участок слишком узок для вас, вы можете обратиться в архитектурный отдел вашего муниципалитета с просьбой об отклонении от максимальных значений, но лучше заранее узнать о возможной площади застройки и выбрать специальный план для участков с такими характеристиками.
Границы участка
Чертеж границ необходим, даже если продавец говорит, что уверен в их правильности. Это избавит вас от проблем с соседями, администрацией и нежелательных штрафов. Черчение границ (межевание) — это услуга, предоставляемая геодезистами. Когда вы покупаете участок земли в компании Land Express, вы можете заказать межевание в качестве дополнительной услуги. В результате вы получите межевые знаки и подписанный акт о строительстве.
Скрытые инженерные коммуникации мешают строительству. Межевание поможет вам «увидеть» их. Она также предоставляет информацию об уклоне и расположении вашего участка по отношению к другим участкам. Данные топографической съемки необходимы для получения разрешений на строительство и прокладку коммуникаций. Ваш геодезист или сотрудник Land Express также выполнит эту работу для вас.
Как определяют площадь ПЗ
При планировании поэтажного плана дома определяется его размер (в квадратных метрах). В простейшем случае, если здание имеет простую геометрическую форму, прямоугольник или квадрат, проекция также проста. Его площадь (т.е. площадь ПЗ) определяется путем перемножения двух значений:
Если здание имеет более сложную форму, расчеты усложняются и зачастую являются лишь приблизительными. Однако, поскольку расчет площади является необходимым условием для проектирования участка, используются следующие методы:
- ПЗ определяют по внешнему контуру стен, на уровне цоколя (отмостка не входит в пятно застройки).
- В расчет включают все выступающие части, принадлежащие проекту, например, терраса, гараж, патио, крыльцо.
- Если дом будет стоять на опорах, в ПЗ включают площадь, находящуюся под строением.
Строительные нормы и характеристики пятна застройки
Проект должен быть разработан в соответствии с требованиями и правилами застройки для жилой застройки; также важно знать, где вы начнете строить жилье. Необходимую информацию можно найти в следующих нормативных документах:
Строительный кодекс. В нем содержатся основные правила строительства (градостроительные мероприятия).
СНиП 11-3-99 устанавливает правила выдачи разрешений на строительство малоэтажных жилых домов. Правила касаются подготовки, согласования, утверждения и составления проектной и планировочной документации.
Дизайн и особенности большого узкого участка — Особенности дизайна СНиП 31. 02. 2001. регламентирует строительные нормы и правила для возведения жилого дома на участке.
Характеристики СНиП жилого дома определяются правилами вышеуказанных документов и заключаются в следующем.
- Общая площадь . Суммируется из площадей, всех отапливаемых жилых и нежилых помещений. К ним относят не только комнаты, коридоры, кухню и прихожую, но и тамбур, и встроенные шкафы. Площадь балкона, лоджии, террасы и веранды не учитывают. Максимальная величина не должна превышать 1,5 тыс. кв. м.
- Максимальное количество этажей . В частном доме не может быть более трех этажей. Правило касается капитальных этажей, поэтому функционал постройки может расширяться за счет строительства подвала, мансарды или цокольного этажа.
- Количество комнат и санузлов . Оптимальный вариант: количество ванных должно равняться количеству спален. Но это правило не жесткое, часто достаточно одной полноценной ванной комнаты и туалета (возможно, с душевой кабиной).
Проект внешнего облика
В городах, имеющих историческое значение, необходимо согласовывать внешнее оформление дома с Министерством культуры. Напротив, архитектурное бюро, в которое вы будете обращаться за разрешением на строительство, будет осуществлять это согласование, поэтому такой план должен быть приложен к документам.
Даже если вы обвиняете чиновников в том, что они не ремонтируют старые дома, а ваш участок находится посреди трущоб и развалин, вам стоит продолжить реализацию такого проекта.
Уведомление о начале строительства
С прошлого года законодательное собрание изменило процедуру утверждения будущих строительных проектов. Вам больше не нужно получать разрешение на строительство, но вы должны заполнить и подать уведомление о начале строительства.
Не на всех типах земли можно строить. Неважно, является ли ваш участок «для садоводства» или «для строительства одноквартирного дома», но категория участка, например, J 3 — «участок для многоэтажного строительства» или CD 4 — «для размещения объектов научного назначения» или «зона сельскохозяйственного использования», является препятствием для административной легализации.
Как определить пятно застройки
Для того чтобы определить площадь здания, необходимо сначала убедиться в правильности кадастрового учета и совпадении фактических границ с данными ЕГРЮЛ и документами на право собственности. Для этого наш кадастровый инженер проверит информацию и при необходимости исправит ее. Если местоположение земельного участка установлено правильно, мы переходим к следующему этапу — определению площади здания — получению ГПЗУ. План участка определяет категорию земли, максимально допустимое расстояние между забором и объектом капитального строения, а также контуры прилегающих охранных зон.
Определяя площадь застройки, не забудьте о пристройках, которые вы собираетесь возвести. Обратите внимание на минимальное расстояние до дома и до красных линий. Например, если дом построен из дерева, то по правилам пожарной безопасности при строительстве бани или гаража расстояние должно составлять 15 футов.
Чтобы узнать допустимую квоту на строительство и обеспечить регистрацию дома, необходимо обратиться в администрацию с заявлением о выдаче плана застройки. К заявлению должны быть приложены документы на право собственности. В результате проверки владелец в течение 14 дней получит план с указанием всех допустимых расстояний застройки.
Пятно застройки на участке нормы
При подготовке плана застройки наши юристы проверяют, нет ли поблизости охранных зон, например, линейных объектов. В ГПЗУ указано, на сколько метров необходимо отступить от инженерных коммуникаций, если объект полностью или частично находится в границах охранных зон. Если поблизости нет специальных охранных зон, владелец жилой недвижимости должен соблюдать только основные стандарты:
- Не менее 3 метров от забора (красной линии) и 6 метров от соседнего жилого дома;
- От дороги (забора) не менее 5 метров;
- От деревянной постройки (баня, нежилая летняя пристройка) 12 метров до основного строения.
Необходимо учитывать, что на одном жилом участке может быть возведено только одно жилое здание с максимальной высотой 15 метров. Количество этажей также ограничено максимум 3 надземными этажами и одним подвалом. Все эти параметры учитываются нашими проектировщиками при разработке проекта строительства. Затем они наносят точки на местности. Это делается для того, чтобы избежать ошибок в фундаменте жилого или коммерческого здания. В результате застройщик получает акт геодезической съемки. Съемка помогает определить минимальное расстояние здания от границ участка и оптимальную высоту. Тщательное планирование также не позволяет Росреестру отказать в регистрации дома из-за несоблюдения коэффициента застройки.
Пятно застройки на узком участке
При строительстве на узком участке действуют те же строительные нормы, что и при строительстве дома на участке со стандартными параметрами. Однако если построить дом с соблюдением всех норм не представляется возможным, существует два способа регистрации прав. Первый — получить разрешение от соседей на строительство дома без минимального расстояния от забора. В большинстве случаев администрация разрешает строительство на узком участке.
Второй вариант — получить отклонение от строительных норм и правил. В этом случае наши юристы помогают строителям с подачей заявления. Чтобы увеличить шансы на положительное решение, наши инженеры-строители готовят отчет, в котором перечисляются все особенности участка, препятствующие строительству в соответствии со строительными нормами. Подробнее об особенностях строительства на узком участке читайте в этой статье.
Нет пятна застройки в ГПЗУ
Когда владелец или арендатор получает нулевой план застройки, он получает официальный письменный ответ, объясняющий, почему жилое здание не может быть построено. В качестве примера можно представить ситуацию, когда застройщик получил нулевой план застройки, поскольку нет утвержденного плана застройки. В этом случае наши юристы рекомендуют разработать ПЗЗ, подав заявление самостоятельно или совместно, если у всех жителей СНН есть проблема с утверждением застройки.
Если жилье уже построено, а регистрация невозможна из-за несоответствия размера участка, наши юристы советуют воспользоваться возможностью подать заявление на перезонирование, а затем повторно подать заявление на регистрацию прав. Перезонирование можно осуществить с соседнего участка (если соседи согласны) или с общего участка. Последнее возможно, если рядом с участком владельца есть участки земли, которые ему не принадлежат и которые можно приобрести.
Первым шагом в этом процессе является составление плана застройки и подача заявки в муниципалитет на проведение аукциона по приобретению земли. Дополнительная земля может быть приобретена бесплатно, если заявитель имеет право на льготы. Это относится, например, к людям с ограниченными возможностями или многодетным семьям.
Перед покупкой земли под строительство определите площадь здания. Проверьте, нет ли каких-либо серьезных ограничений, которые могут помешать регистрации дома. Если владелец уже построил дом и не учел участок под застройку, мы поможем исправить ошибки и внести сведения в ЕГРЮЛ.
Мы выполняем следующие услуги:
- Согласование с Министерством культуры
- Согласование с Мосавтодор и Росавтодор
- Согласование с Мособлгаз
- Согласование с МОЭСК
- Согласование с Росавиацией
- Согласование с Роспотребнадзором
- Согласование с Росрыболовством
- Согласование с ФСО
- Согласование строительства с Роснедрами
