Сложности могут возникнуть, если участок имеет двух или более владельцев. В таких ситуациях потребуется согласовывать любые действия с каждым из них или разрешать разногласия в судебном порядке, который примет решения относительно порядка пользования данным землевладением.
Два дома на одном участке: можно ли возводить и как узаконить уже построенное — что говорит закон
Законно ли строить два дома на одном земельном участке? Какие меры необходимо предпринять для легализации двух домов? И как осуществляется продажа домов на одном земельном наделе по отдельности? В данном разделе мы рассмотрим, какова позиция законодательства по этим вопросам.
Существует множество причин, по которым владелец может решить построить еще один жилой дом на своей территории:
- Родители стремятся обеспечить своих подрастающих детей собственным жильем;
- Большая семья требует дополнительного жилого пространства для комфортной жизни;
- В то время как возводится новый дом, жильцы продолжают жить в старом или временном жилье и ожидают его сноса после переезда в новостройку.
При каких условиях разрешено строить второй дом на участке
Согласно общероссийским правовым нормам, нет запретов на строительство любого количества домов на едином земельном участке, независимо от того, относится ли данная земля к категории ИЖС, садоводства или частного подсобного хозяйства. Главное требование заключается в том, чтобы на таком участке был разрешен именно этот тип использования земли. Кроме того, владелец должен учесть соблюдение нескольких других условий:
- Соответствие нормам и правилам землепользования;
- Построенное сооружение должно соответствовать градостроительному плану;
- Следование санитарным нормам и правилам (СанПиН);
- Соблюдение правил пожарной безопасности;
- Уважение прав владельцев соседних участков и домов.
Региональные органы власти и даже отдельные населенные пункты могут устанавливать свои собственные ограничения, которые не противоречат федеральным требованиям. Это подразумевает, что в небольшом городке, деревне или селе могут действовать характерные для этой местности правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
На этапе принятия решения о строительстве крайне важно изучить местные ПЗЗ. В противном случае существует большая вероятность того, что здание будет признано незаконным, что приведет к необходимости его сноса за собственный счет владельца и, как следствие, двойной финансовой потере.
Одной из основных причин отказа в разрешении на строительство становится превышение установленных норм по плотности застройки. В администрации населенного пункта должен находиться документ, в котором четко указаны максимальные допустимые показатели плотности. Простой расчет позволит выяснить, возможно ли построить на конкретном участке еще одно жилое здание, какую площадь и высоту оно может иметь, а также в каком конкретном месте участка лучше всего закладывать фундамент.
Местные правила могут основываться на данных, изложенных в статье 38 Градостроительного кодекса РФ, или дополнять их. Несоблюдение правил может привести к отказу в регистрации готового объекта в Росреестре.
Когда можно начинать строительство
Допустим, все границы нормы соблюдены и строительство второго дома одобрено. Можно ли сразу начинать копать котлован и готовить строительные материалы? На самом деле, не совсем.
Прежде всего, необходимо уведомить комитет по градостроительству соответствующего населенного пункта или любой другой уполномоченный орган о планируемых работах. Уведомление должно содержать информацию о земельном участке, характеристиках запланированного объекта строения, а также о застройщике. Также в документа следует включить план-схему, на которой будут изображены границы участка, существующие объекты и место предстоящего строительства. Данное уведомление можно подать через интернет-портал Госуслуги, отправить по почте или обратиться в ближайший многофункциональный центр (МФЦ).
Если участок имеет нескольких собственников, которые хотят построить отдельные дома, они должны сначала в письменной форме согласовать порядок пользования общей землей. В этом документе должно быть заранее указано также согласие на строительство отдельных домов.
Что говорит закон
Чтобы выяснить, возможно ли возведение двух жилых домов на одном земельном участке, принадлежащем индивидуальному жилому строительству (ИЖС) или садоводческому некоммерческому товариществу (СНТ), важно ознакомиться с федеральными законами. Они не содержат прямого запрета на строительство двух и более жилых объектов на одном участке, следовательно, такой процесс легален, если это не противоречит местным условиям.
Тем не менее, в каждом регионе действуют свои нормы, которые необходимо принимать во внимание. Одним из самых значимых документов являются правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые устанавливают следующие нормы:
- Минимальные и максимальные размеры земельного участка;
- Минимальные расстояния между построенными объектами и границами участка;
- Допустимый процент застройки участка и пр.
Эти нормы могут варьироваться в зависимости от регионов и назначения земельных участков (ИЖС, ЛПХ, СНТ). Вопросы отступов от границ, а также расстояний между объектами зачастую регламентируются правилами пожарной безопасности и зависят от материала, из которого выполнены стены постройки.
Пределы допустимого процента застройки указывают, какую долю площади земельного участка допустимо задействовать для строительства. Например, если данный показатель составляет 40%, а из этого количества уже застроено 35%, то площадь второго дома не может превышать 5% от общей площади участка. Таким образом, возможность строительства двух домов на одном участке зависит также от того, удастся ли разместить второй дом на существенно отдаленном расстоянии от остальных построек и от линий подключения инженерных коммуникаций.
Помимо местных норм ПЗЗ также следует принимать во внимание и требования Градостроительного кодекса РФ, который непосредственно регулирует высоту и этажность зданий.
С чего начать
Если вы являетесь единственным владельцем участка, планируете строить жилье для себя и не собираетесь впоследствии продавать, дарить или завещать один из домов, при условии что его площадь составляет не более 500 квадратных метров и вы уверены в соблюдении всех местных норм и законов, тогда можно приступать к строительству, уведомив при этом соответствующие градостроительные органы через МФЦ или портал Госуслуги.
В уведомлении должны быть указаны данные о земельном участке, схема расположения будущего дома, характеристики самого сооружения, а также информация о застройщике. В других случаях может потребоваться сбор необходимых документов.
Если у участка два собственника
Вопрос о возможности строительства двух индивидуальных жилых домов на участке, в праве собственности на который входят два человека, зависит как от местных ПЗЗ, так и от наличия взаимного письменного соглашения между собственниками. В этом соглашении необходимо изложить порядок пользования совместной землей, согласие каждого из подписантов на строительство двух домов в согласованном месте участка, а также учесть иные нюансы.
Если согласия не достигнуто, вопросы делятся в судебном порядке.
Если владельцы земли имеют желание разделить участок, ему необходимо провести процедуру межевания и установить каждый новый участок на отдельный кадастровый учет. Это может быть сложная процедура, которая должна обеспечить возможность выхода с всех новых образованных участков на общие земли. Иными словами, с их дворов на общую улицу.
Перед тем как инициировать межевание, чтобы строить два дома на участке, который делится пополам, необходимо удостовериться, что его площадь это допускает. Например, если согласно региональным ПЗЗ минимальная площадь составляет 6 соток, а ваш участок имеет площадь 8 соток, тогда разделить его на два участка по 4 сотки не получится.
Если площадь дома большая
Если предполагаемое строительство дома превышает 500 квадратных метров, оно может быть начато только на основании проектной документации и с разрешения органа строительного надзора, которое выдается после экспертизы проектной документации. При этом учитываются не только градостроительные нормы, но и доступные ресурсы коммуникаций, а также возможность подключить их без нарушения комфорта соседних домовладельцев.
Если дом строится на продажу
В случае, если дом предполагается для дальнейшей продажи, также потребуется межевание, так как реализовать дом без земельного участка вряд ли получится. Хотя возможна ситуация, когда собственники подписывают соглашение о порядке использования общего участка, однако такие условия редко устраивают потенциальных покупателей, и они обращаются в суд с иском о разделе участка.
В любых из перечисленных ситуаций важно заранее выяснить возможность строительства второго дома на едином земельном участке, чтобы избежать проблем с оформлением после завершения работ. В противном случае, существует реальный риск, что постройка будет признана незаконной, и владельца могут заставить ее снести.
Продажа второго коттеджа на участке
Дополнительные сложности возникают, если строится еще один объект недвижимости с целью его последующей продажи. Основная особенность заключается в том, что оформление второго дома и передача прав собственности на него может оказаться затруднительным.
Законодательство разрешает продажу коттеджа без земли под ним. Однако сложно найти покупателя, готового на такую сделку, особенно за адекватную цену. Чаще всего в таких случаях прибегают к добровольному или судебному разделу земельного участка.
Независимо от сложившейся ситуации, рекомендуется предварительно уточнить возможность строительства второго дома до начала работ. В противном случае, ввод объекта в эксплуатацию может оказаться невозможным. Более того, такая постройка будет считаться незаконной, и ее владельцу может быть предписан снос.
Возможные пути решения
Если из-за ограниченной площади нет возможности построить два жилых дома на участке ИЖС, можно воспользоваться другим законным методом. Он позволяет создать два независимых жилища, обладающих собственными входами и адресами, — речь идет о строительстве дуплекса или двухквартирного дома. По действующему законодательству такой объект будет рассматриваться как одно здание, но оформленное на двух хозяев. У них будет:
- Общий фундамент;
- Общая конструкция крыши и ограждающие стены;
- Глухая стена, разделяющая внутренние помещения на две полноценные квартиры;
- Отдельные выходы из дома на земельный участок.
При желании можно соорудить заборы и спроектировать дом так, чтобы каждый владелец располагал собственным изолированным пространством. Хотя по документам данный объект будет считаться одним домом с двумя квартирами.
Если необходимо возведение гостевого дома или небольшого коттеджа для проживания гостей на территории вашего имения, обязательного оформления его как жилого объекта нет. Согласно документам такой объект можно будет отнести к вспомогательной постройке.
Недостатком данного варианта является то, что такой дом невозможно зарегистрировать в качестве отдельного объекта имущества и продать в будущем. Право собственности будет переходить только вместе с основным домом и землей.
Какой дом можно построить на участке ИЖС?
- Может быть отдельно стоящим зданием;
- Не превышающим трех этажей или высоты 20 метров;
- Предназначен для проживания одной семьи, без дробления на отдельные квартиры.
Дополнительные требования могут устанавливаться нормативными актами на уровне регионов и муниципалитетов. Обычно они касаются установления минимальных или максимальных расстояний от границ участка, а также размеров самого дома. С этими условиями можно ознакомиться в местных правилах землепользования и застройки.
Можно ли оформить ипотеку на ИЖС?
Да, в рамках рыночных и льготных программ граждане могут оформлять ипотеку как на строительство жилья, так и на приобретение земельного участка для индивидуального жилого строительства с последующим строительством частного дома.
Плюсы ИЖС
Земля с видом разрешенного использования (ВРИ) ИЖС имеет несколько преимуществ по сравнению с другими категориями земель:
- По ИЖС допустимо строить жилой дом высотой до 20 метров с максимальным количеством три этажа;
- Можно зарегистрироваться по постоянному месту проживания в построенном доме;
- Развинутая инфраструктура — участки ИЖС преимущественно располагаются в пределах населенных пунктов;
- Доступная ипотека на льготных условиях;
- На покупку земли под ИЖС или на первоначальный взнос для ипотеки может быть использован материнский капитал;
- Допускается возведение сельскохозяйственных культур;
- Предусматривается строительство гаражей и хозяйственных построек для личных нужд.
Недостатки ИЖС
- Основной недостаток заключается в высоких ценах на землю. Участки ИЖС, как правило, стоят дороже, чем участки с другим разрешенным использованием. Однако и ликвидность таких земель выше, поскольку в будущем их можно выгодно продать вместе с возведенным на них домом;
- Запрещено строительство коммерческих объектов, таких как авторемонтные мастерские, магазины и прочие. Для этого прежде всего потребуется изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Технический план для постановки на кадастровый учёт
Технический план имеет возможность подготовить только кадастровый инженер, обладающий соответствующим квалифицированным аттестатом. В техническом плане указываются информация о расположении строения, количестве этажей и площади объекта, а также предоставляются поэтажные планы здания. Документ заверяется электронной цифровой подписью кадастрового инженера. В соответствии с новыми требованиями, в техническом плане местоположение объекта указывается с использованием геодезических координат, что позволяет с высокой точностью установить нахождение объекта, обозначенного в техплане.
Технические планы для любых видов недвижимости оформляются по унифицированной форме и необходимы в следующих случаях:
- При постановке строения на кадастровый учёт;
- При вводе объекта в эксплуатацию;
- При проведении реконструкции;
- Для исправления кадастровых ошибок;
- Для участия в судебных разбирательствах касательно объекта недвижимости.
Процесс постановки на учёт в кадастре и регистрации прав зависит от типа разрешенного использования земли.
Кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр подготовят технический план, опираясь на имеющиеся документы на строение. При этом дополнительно необходимо предоставить технический паспорт объекта, если таковой имелся ранее, а также проект дома и разрешение на его строительство. В случае отсутствия необходимой разрешительной документации и согласований, от собственника потребуется декларация, в которой будет описан объект недвижимости.
Что еще учтут: правило нулевого дохода
Пособие не будет начислено, если у родителей наблюдается так называемый нулевой доход без наличия уважительных причин. Для получения выплаты хотя бы один взрослый член семьи должен иметь официальные доходы: зарплату, пенсию, алименты или стипендию и т. д.
Если один из супругов остаётся без работы (или работает неофициально) в течение 12 месяцев и не зарегистрирован на бирже труда, то семье могут отказать в детском пособии. Законодатели предусмотрели ряд уважительных причин, которые допускают нулевой доход и не могут служить основанием для отказа в пособиях:
- Нахождение в декретном отпуске до 3 лет;
- Официальный статус безработного (не более 6 месяцев);
- Уход за детьми в многодетной семье, за лицами с инвалидностью, за пожилыми родственниками старше 80 лет;
- Прохождение срочной службы в армии или 3-месячный период после демобилизации;
- Лишение свободы или нахождение под стражей;
- Статус многодетной семьи;
- Очное обучение без стипендии до 23 лет;
- Беременность (после 6 месяцев в период расчета);
- Длительная болезнь.
