Покупая небольшую квартиру, нужно быть готовым к тому, что возможны некоторые недостатки, которые нельзя отремонтировать или переделать, и следует заранее определить для себя эти нюансы:.
Хрущевка — это. Что это за дом, его особенности, плюсы и минусы
Не все покупают квартиру в новостройке, некоторые предпочитают второе жилье. В этом есть свои преимущества: проще купить квартиру в новостройке, можно заранее узнать, какими будут соседи, несложно найти квадратные метры для ремонта по приемлемой цене. Но есть у второго жилья и серьезные недостатки, причем у каждого типа жилья они свои. Сегодня мы поговорим о хрущевках — серии домов, появлению которых в России обязаны Никите Хрущеву.
- панельные пятиэтажки 1-335, 1-464, 1-466, 1-467, 1-515/5, 1605-АМ/5, 1МГ-300, 1Р-303-2, II-07, II-07-19, II-32, II-32-130, II-35, II-38;
- блочные пятиэтажки 1-439А, 1-439Я, 1-510, II-17;
- кирпичные пятиэтажки 1-447, 1-511, II-34;
- блочные девяти- и восьмиэтажные дома II-18-01/08 Б, II-18-01/09 Б;
- кирпичные девятиэтажки II-18-01/09 МИК;
- каркасно-панельные дома К-7.
В некоторых случаях здания могли быть построены не с пятью, а с тремя или четырьмя этажами. Такие варианты хрущевской типовой серии строились в основном за пределами крупных городов: вдали от МКАД, за городом.
В чем особенности хрущевских домов
Опытный риелтор может узнать дом, построенный по планам, утвержденным Никитой Сергеевичем, по нескольким фотографиям. Отмечены характерные особенности хрущевских домов:
- небольшой метраж жилых помещений, но в квартире есть кухня и санузел (чаще всего — совмещенный);
- низкие потолки, их средняя высота составляет 2,5 метра;
- отсутствие лифтов и мусоропроводов;
- вместительная кладовка и «холодильная камера» на кухне под подоконником;
- почти всегда в квартирах холодно.
Полы в хрущевском доме имеют свои особенности. Они состоят из пяти слоев: Основание, гидроизоляция, звуко- и теплоизоляция, раствор и обработка поверхности. Все пять слоев нуждаются в уходе и ремонте. Больше всего страдает деревянный слой, который трудно полностью восстановить.
Плюсы хрущевок
Несмотря на то, что хрущевки — это дома, построенные в 1980-х годах или раньше, у них есть определенные преимущества, благодаря которым многие люди до сих пор стремятся приобрести эти дома.
Основными преимуществами коттеджа из кирпича и плит считаются следующие:
- Размещение. Большая часть хрущевских домов находятся в центральных районах города с развитой инфраструктурой.
- На цокольных этажах у жильцов есть дополнительные места под кладовку или погреб.
- Цена. В среднем по рынку стоимость хрущевки несколько ниже, чем цена новостроек, поэтому их несложно взять в ипотеку.
- Придомовая территория. В СССР уделяли внимание не только застройке, но и состоянию улиц. Под дворы и парки оставлено достаточно места.
- низкая стоимость коммунальных услуг. Маленькая площадь квартиры значительно уменьшает расходы на оплату счетов.
Как видно из преимуществ и особенностей планировки хрущевки, она определенно может стать подходящим вариантом жилья, когда нужна квартира, а бюджет ограничен. Важно только, чтобы дом не стоял в очереди на снос.
Советы. Примерно в 90% хрущевских домов перегородки можно убрать (за исключением стены между кухней и комнатой, которую по закону нельзя соединить). Если вы подойдете к процессу ремонта с умом, вы сможете кардинально изменить свое жилое пространство и сделать его комфортным. Однако убедитесь, что вы все делаете официально, иначе вам грозит штраф.
Минусы хрущевок
У каждой застройки есть свои недостатки, и многочисленные плитные и кирпичные дома хрущевской эпохи не являются исключением. Недостатки этих домов во многом зависят от заказа. Например, сборные дома серии К-7 имеют самые тонкие стены, а II-07-19 — неустойчивый внешний фасад. Лучшими являются низкие хрущевские дома кирпичной постройки, но и у них есть недостатки.
Некоторые типовые поэтажные планы хрущевских домов
Самые большие недостатки хрущевских домов — это квартиры из кирпича и плит:
- Холод. Холодные квартиры — это настоящий бич панельных построек. Со временем стыки между панелями перестают быть герметичными, и по квартире начинают гулять сквозняки. Особенно это ощущается в угловых квартирах панелек, теплее всего — в кирпичных хрущевках.
- Плохая шумоизоляция из-за тонких стен. Строители экономили время и материалы. Это же обстоятельство становится причиной появления грибка и трещин на стенах.
- Устаревшая электропроводка. Хотя дома электрифицированы, использованные при проведении электричества материалы не рассчитаны на современные мощности.
- Полу практически всегда требуется дорогой ремонт.
Когда и зачем начали строить хрущёвки
- совмещённый санузел;
- кухня не более шести квадратных метров;
- кладовая не более двух с половиной квадратных метров;
- высота потолков не менее двух с половиной метров.
Мусоропровод и лифт не были учтены при планировании.
В то время дома строились и распределялись государством. Квартиры, построенные на государственные деньги, не продавались, а сдавались по договору социального найма. Государство не получало прибыли от строительства жилья, но обеспечивало основную потребность гражданина — крышу над головой.
Логика была проста: чем меньше денег тратится на строительство здания, тем больше домов можно построить. Поэтому экономить приходилось на всем. Например, одна из особенностей хрущевской квартиры — окно в стене между ванной и кухней. Это позволило государству немного сэкономить на строительных материалах. Кроме того, жилец мог сэкономить на электроэнергии, так как мог пользоваться ванной днем, не включая свет.
Дома Хрущева строились в сельской местности до начала 1980-х годов. Точное количество хрущевских домов неизвестно, но, если верить Википедии, их общая площадь составляла 290 миллионов квадратных метров. Каждая четвертая семья в стране получила квартиру в этих новостройках. Строительство хрущевских домов улучшило условия жизни многих людей, но не решило жилищную проблему в масштабах страны.
| Средняя площадь | 28-46 м² |
| Возведено квадратных метров жилья | ~200 млн м² |
| Процент от жилищного фонда | 10% |
| Возможный срок эксплуатации | 60-150 лет |
| Год начала постройки | 1956 |
Отличительные черты хрущёвки
Хрущевка — это материальное воплощение выражения «дешево и недорого». Такие дома бывают разными:
- лаконичными формами без архитектурных излишеств;
- скромной площадью от 38 до 58 м² в зависимости от количества комнат.
Хрущевка с тремя комнатами — большая редкость. В большинстве случаев строились одно- и двухкомнатные квартиры. Санузел, как правило, общий, но бывают и исключения. Например, если на одной лестничной площадке всего три квартиры, то санузлы раздельные. Если же квартир четыре, то они совмещены.
В старых хрущевских домах без перепланировок на кухне остается шкаф для хранения вещей. Он встроен прямо под окном. Сейчас, когда у всех есть холодильник, он изрядно надоел, и многие убирают его во время ремонта.
Об окне между кухней и ванной комнатой вы можете прочитать выше.
Несколько интересных фактов о хрущёвках
Не все об этом знают, но хрущевские дома изначально проектировали французские архитекторы. Советские коллеги взяли готовый проект и изменили его, чтобы создать новый проект нового дома.
Дома, подозрительно похожие на хрущевские, существуют во Франции и Японии. Это дешевое социальное жилье, построенное в 1950-х и 1960-х годах для малообеспеченных граждан. В них живут и сегодня
В среднем на строительство хрущевского жилого дома уходило до пятнадцати дней. Многоквартирные дома серии К-7 были возведены за двенадцать дней. Рекорд по строительству хрущевского жилого дома был установлен одной из ленинградских строительных бригад. Здание было возведено за пять дней.
К 2021 году хрущевские дома составляли десять процентов всего жилья в России.
В Интернете говорится, что хрущевские здания были временным вариантом, рассчитанным на двадцать пять лет. В действительности срок службы хрущевских зданий составляет от 60 до 150 лет для зданий из плит или бревен, в зависимости от серии.
Плюcы и минycы квapтиp xpyщeвoк
Пожалуй, лучше всего начать с недостатков этих типов домов. А закончить достоинствами, но, как ни удивительно, они есть. Жилища, построенные при БФГ, были не совсем комфортными. Особенно по сравнению с так называемыми «сталинскими» домами или зданиями дореволюционной постройки. Площадь хрущовки была не очень большой. Там были и кирпичные здания, и сборные. В сборных домах звукоизоляция часто была очень плохой. Громкие разговоры, пение и особенно ругань приводили к тому, что вся квартира, прихожая или даже дом становились неуютными. Быстрый метод строительства приводил к большому количеству дефектов и различным недостаткам в исполнении. Иногда предпринимались попытки принять меры по устранению дефектов, но количество сданных квадратных метров брало верх. Приходилось мириться с этим. Тем более что неприхотливые советские новички не обращали внимания на «мелочи». Они с энтузиазмом брались за дело и достраивали, перестраивали, изолировали и так далее.
Не говоря уже о том, что все можно сравнить:
— Слабости? Недостатки? Ну и что? Это отдельная квартира. Мало комфорта, в каком смысле? Много ли комфорта в хижине рабочего? А в коммунальной квартире?
Кaк выглядит xpyщeвкa
Кроме отдельности, в этих квартирах были и другие «удобства»:
- Бoльшaя клaдoвкa в мeжкoмнaтнoм пpocтpaнcтвe или пpиxoжeй cтaнoвилacь кoмнaтoй для xpaнeния нeнyжнoй oдeжды, oбyви, cпopтивнoгo инвeнтapя и пpoдyктoвыx зaпacoв. Boт тoлькo пoлoчки c вeшaлкaми coopyдить, и пoльзyйcя нa здopoвьe!
- Bcтpoeнный пoд кyxoнным пoдoкoнникoм тaк нaзывaeмый xpyщeвcкий xoлoдильник oтличнo peшaл пpoблeмy xpaнeния cкopoпopтящиxcя пpoдyктoв, ocoбeннo в xoлoднoe вpeмя гoдa. Teм бoлee, чтo coвpeмeнный элeктpичecкий нaдo былo eщe yмyдpитьcя кyпить. Дeфицит — этo eщe oднo знaмeнитoe coвeтcкoe пoнятиe.
Пocтeпeннoe yлyчшeниe жилищныx ycлoвий
Позже, когда Генеральным секретарем КПСС был уважаемый товарищ Леонид Ильич Брежнев, советские производители, как могли, исправляли недостатки предыдущих лет. Были увеличены кухни, появились раздельные санузлы, улучшилось качество экстерьеров и интерьеров. Затем появились так называемые квартиры с улучшенными планировками. С большими застекленными лоджиями и более удобной планировкой. Но если присмотреться, это была иллюзия качественного жилья. Недостатки не были полностью устранены, улучшения практически ничего не изменили. Таково мнение экспертов по жилищным вопросам. Увеличение кухни с 6 м² до 12 м² сделало людей счастливыми, как и увеличение жилой площади. А недостатки, хорошо…. Что можно сделать без них
История хрущевских домов как отдельного жилья — это целая эпоха в жизни советского человека. Идея их строительства возникла очень рано. Победоносно закончилась Великая Отечественная война. Разруха послевоенного периода была позади. Вновь взлетели промышленность и сельское хозяйство. Энтузиазм и вера в хорошее будущее простых советских граждан были на высоком уровне благодаря советской пропаганде. Не хватало только отдельного и дешевого жилья.
И оно было. Без экстравагантности и архитектурных изысков. Все профессионально, ничего лишнего. Это и есть хрущевка:
- Пpиxoжaя c yдoбнoй клaдoвкoй.
- coвмeщeнный caнyзeл c xoлoднoй и гopячeй вoдoй.
- нecкoлькo жилыx кoмнaт, в зaвиcимocти oт cocтaвa ceмьи.
- кyxня co вcтpoeнным xoлoдильным шкaфoм ecтecтвeннoгo oxлaждeния.
ОСТОРОЖНО! В дополнение ко всему этому великолепию хозяину квартиры было выделено помещение в подвале дома, где он мог устроить дополнительный погреб и подвал для хранения продуктов.
Тонкие, плохо звукоизолированные стены создавали лишь видимость отдельной квартиры. Советский человек всегда на свежем воздухе! Ему нечего было прятать от общества! Справедливости ради надо сказать, что даже в современных квартирах понятие звукоизоляции — вещь довольно условная. Но это уже другая история.
Во времена Сталина, Хрущева и Брежнева строительная деятельность была широко распространена. Дворы домов были просторными, с обязательной пышной зеленью, детскими и спортивными площадками. Удивительный контраст со старыми лачугами и приютами. Если сравнить их с сегодняшней жизнью, то хрущевские дворы на сто сантиметров опережают сегодняшние кирзовые джунгли, где даже припарковать машину — большая проблема. А что же стадионы?
Как выбирать
Когда вы покупаете дом, вы также покупаете соседей. Каким бы хорошим ни был дом, комфорт проживания во многом зависит от соседей. Поэтому, прежде чем принять решение, присмотритесь к своим соседям. Пройдитесь вверх и вниз, посмотрите на состояние входных дверей ваших соседей, общее состояние пола, стен, перил, лестниц. Это показатель общего уровня жизни.
Выделите время, чтобы пройтись вокруг дома днем и ночью. Посмотрите на жилой квартал поблизости. Стоит поговорить с бабушками на лавочках — они являются бесценным источником информации. Они с удовольствием расскажут вам «факты», о которых умалчивают продавцы и агенты по недвижимости. Вам следует спросить о следующих вещах:
- Насколько хорошо работает водопровод, канализация. Когда их ремонтировали/меняли.
- Узнать насчет проводки, как часто отключается электричество.
- Есть ли проблемы с фундаментом.
- Тепло ли зимой.
- Насколько велики проблемы со слышимостью.
- Есть ли проблемные соседи.
- Не течет ли крыша.
- Есть ли проблемы с плесенью.
Если ответы вас удовлетворят, вы можете задуматься о покупке. Помните, однако, что если вы купите квартиру без ремонта на вторичном рынке, вам придется вложить значительную сумму в ремонт. А если вы потом продадите квартиру, то стоимость увеличится лишь на треть от вложенной суммы. Поэтому выгоднее купить квартиру с ремонтом, но убедитесь, что ремонт качественный, а не просто дешевый косметический ремонт, который лишь скрывает серьезные дефекты.
Нестандартные советы для хорошего выбора
Совет № 1 . Когда вы посещаете квартиру, принюхайтесь. Если есть запах сырости или плесени, лучше не брать эту квартиру, независимо от того, насколько хороши цена и условия. Скорее всего, предыдущие владельцы также пытались избавиться от этой проблемы, но не смогли. Не факт, что это получится у вас.
Совет №2: В холодное время года обратите внимание на количество открытых окон/холодильников у жильцов дома. Чем их больше, тем больше вероятность того, что в доме будет тепло. Большое количество деревянных окон также указывает на такое поведение. Это не связано со скупостью или низким доходом хозяев, а с тем, что нет острой необходимости заменять их на «герметичные» окна.
Совет № 3: Обратитесь в управляющую компанию (УК). Они ведут учет всех глобальных проблем, возникших в доме. К ним относятся протекающие крыши, проблемы с сантехникой, проводкой и т.д. Добавьте к этому скандальных соседей, если таковые имеются.
Хрущевки, сталинки, брежневки — что лучше
Чтобы покупка дома на вторичном рынке прошла успешно, нужно собрать много информации. Итак, достаточно ясно, что «сталинка», «хрущевка», «брежневка» — это все старые квартиры. Различия заключаются в годах постройки. Хотя «сталинки» самые старые, они обычно стоят дороже. И все из-за большой площади, высоких потолков и (обычно) толстых стен. А также из-за расположения. Сталинки
Хрущевки-брежневки — это поселки, но недалеко от центрального района. В принципе, по комфорту (дискомфорту) они практически идентичны. Разница заключается в годах — хрущевки старше. У них также меньше жилая площадь, очень маленькие кухни и туалеты. Так что из этих двух категорий брежневские квартиры лучше. Они на 20-30 лет моложе и имеют больше пространства.
Судебная практика: снос хрущевки
В марте 2015 года Тимирязевский районный суд рассмотрел дело москвички Курковой против городского управления недвижимости. Ее квартира в хрущевке была снесена, и она должна была получить новую квартиру в новостройке. Однако вместо договора мены она получила договор краткосрочной аренды. Это позволило московским властям быстро расселить пятиэтажки.
В 2001 году мэрия издала указ о том, что процедура выяснения прав собственности на здания слишком затянулась и что с переселяемыми жильцами следует заключать краткосрочные договоры аренды. Этот договор должен был быть расторгнут по завершении формальностей, после чего можно было заключить договор мены.
Таким образом, срок действия договора краткосрочной аренды составлял шесть лет. Она обратилась в органы власти, но ей было отказано в праве собственности. Она могла получить его только через суд.
Частые вопросы
Хрущевские дома имеют официально установленный срок эксплуатации: для сносимых рядов — 25 лет, для несносимых — 50 лет. Здание считается в хорошем состоянии, если оно пострадало менее чем на 10 %.
Типичные размеры пластиковых окон в таких жилищах следующие: высота — 134-140 см, ширина второго окна — 128-130 см, ширина окна в балконном блоке — 128-135 см.
Амбары имеют высокие потолки — не менее 2,70-2,80 м, но обычно менее 3 м. Они имеют относительно большую площадь пола, почти всегда отдельные санузлы, кладовые и прихожие. Сталинские дома обычно строятся из кирпича и обычно имеют высоту 2-6 этажей. Хрущевки обычно строятся из кирпича, имеют небольшую высоту — 4-5 этажей — и характеризуются малой площадью квартир и низкими потолками.
Высота потолка в этих домах составляет всего 2,48 метра, редко потолки бывают немного выше — 2,6 или 2,7 метра.
Заключение эксперта
Хрущевка — 4-5-этажный дом из плит или кирпича, массово построенный в СССР во времена правления Н.С. Хрущева и обычно называемый «хрущевкой». Это обычный тип квартиры в 3-5-этажном доме. Стоит ли покупать такую квартиру или нет — вопрос сугубо индивидуальный. У этого типа квартир есть как недостатки, так и очевидные преимущества. Решение зависит от ваших конкретных целей, желаний и личных качеств.
